Как выбрать и купить участок под строительство?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить участок под строительство?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Юридическая составляющая при покупке участка

2. Риски при приобретении участка под ИЖС

3. Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

4. Риски при сделках с землей

5. Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

6. Удаленность участка для строительства дома от города

7. Геологические параметры участка под строительство

8. Форма собственности выбранного участка для строительства дома

9. Алгоритм заключения договора купли-продажи

10. Типы земельных участков

Важно решить, для чего вы выбираете участок и какой у вас будет дом — для постоянного проживания круглый год или для временного пребывания на даче. «Если выбираете место для постоянного проживания, то первое, на что необходимо обратить внимание, это удаленность от большого населенного пункта или Москвы. Рекомендуется переезжать не далее 15–30 км от МКАД, если вы работаете в столице и часто там находитесь. Также крупный населенный пункт должен быть в пределах 3–7 км от места жительства, чтобы пользоваться всей инфраструктурой: магазины, аптеки, больницы, школы и т. д.», — отметил генеральный директор компании «Новая Земля» Игорь Капустин.

Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.

Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.

Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.

Для полноценной эксплуатации дома потребуются как минимум снабжение водой и электроэнергией, наличие канализации, а в идеале еще и газа, подчеркнула заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. Она отметила, что подведение и подключение сетей — занятие сложное, трудозатратное и недешевое, поэтому лучше, чтобы они уже были на участке.

«На участке обязательно должно быть электричество, а если вы планируете строить большой дом (более 150 кв. м), то газ также необходим. Если же в ваших планах строительство дома менее 150 кв. м, то можно выбрать альтернативные варианты: электричество, газгольдеры и другие источники отопления в зимний период. Водопровод и канализация в большинстве случаев в загородных домах решается бурением скважины и установкой септика. Если вы приобретаете земельный участок для дачи, то участок должен быть хотя бы с возможностью подключения электричества, а септик и скважину можно установить самостоятельно», — отметил Капустин.

Старайтесь выбирать участок в теплое время года, советуют эксперты загородного рынка. «Не рекомендуется выбирать участок в зимний период, когда многие нюансы скрыты от глаз снегом. Дождитесь схода снега — и сможете увидеть, ровный ли рельеф участка, есть ли на нем подтопления, мусор, грязь. Про состояние дорог зимой можно узнать у жителей населенного пункта, в котором вы планируете приобрести землю», — подчеркнул Капустин.

Необходимо также тщательно изучить окружение вашего будущего участка, советует заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость». Она уточнила, что если рядом, например, лес, — то хорошо, если он относится к Гослесфонду, в противном случае на месте красивой рощи через год-другой могут вырасти многоэтажки, что серьезно омрачит загородную жизнь.

Стоит также посмотреть, какие здания стоят в поселке, чтобы ваш будущий дом мечты органично вписался в архитектуру и ценовую нишу расположенных неподалеку объектов, считает эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева. По ее словам, большой зимний коттедж будет неловко смотреться в СНТ на фоне маленьких садовых домиков, а летняя дача будет невыгодно выделяться среди дорогих кирпичных строений для круглогодичного проживания.

Юридическая составляющая при покупке участка

Договор купли–продажи составляется в 2-х экземплярах и подписывается в присутствии нотариуса. Получив права на земельный надел, вы автоматически становитесь налогоплательщиком, вне зависимости от того, пользуетесь ли вы им или нет.

На заметку! Обратите внимание на сопутствующие к участку документы: назначение использования владением прописывается в техническом паспорте и определяет вид строительства и нормы.

Перед тем, как приобрести территорию под строительство жилого дома, внимательно изучите нормы расположения построек: например, для коттеджного поселка расстояние от дома до забора со всех сторон, не должно быть менее 3-х метров, а это может быть решающим, если участок вытянутой формы.

Риски при приобретении участка под ИЖС

Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:

Недобросовестность продавца . На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Риски при сделках с землей

Таких рисков много – можно купить землю, заложенную в банке, столкнуться с внезапно появившимися наследниками или арестом имущества. Участок может иметь размеры, не совпадающие с указанными в документе, а под землей внезапно обнаружатся «чужие» коммуникации. Рисков очень много, поэтому для оформления сделки не помешает помощь юриста по недвижимости.

Не пропустите новые статьи!

Асфальта не будет в 99% случаев. Как правило, присутствует гравийка или грунтовка. Их качество бывает разным.

— Подъездные пути — это важно! — убежден специалист. — Был у нас объект в деревне Цесино возле Мачулищей. Асфальт заканчивается, а дальше грунтовка в низине, метров 300. Осенью дорогу размывает, во время стройки она разбивается тяжелой техникой, потом ее подсыпают камнями, кирпичами и остатками бетона. Строительство дома далось непросто. Выгружали блоки на асфальт и возили погрузчиком до участка. От двойной разгрузки и перевозки около 10% блоков лопнуло. Люди, возводившие стены, ежедневно 300 метров грязи преодолевали пешком. Потом нагрянула зима, и стройку пришлось отложить до марта, пока дорога не подсохла.

Как правило, люди не ждут помощи от государства и сами скидываются на подсыпку дорог. Проблема в том, что в деревнях, где участки выделяются нерегулярно, бывает трудно собрать деньги. Кто-то еще не начал строиться, кто-то считает, что крыша важнее, а дорога подождет. В итоге дорога либо вечно разбита, либо ее строят 5 человек из 20 в надежде, что со временем соседи рассчитаются.

Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.

Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.

Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!

Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.

Удаленность участка для строительства дома от города

Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, важно решить, насколько далеко от цивилизации он может находиться. Возможно, вы фрилансер, а ваши дети учатся удаленно, но даже в такой ситуации следует выбирать землю неподалеку от населенного пункта. Почему нельзя покупать участок далеко от города:

будет проблематично закупаться продуктами питания и всем необходимым;
если участок далеко от города, скорая помощь не сможет добраться до вас, поехать в больницу самостоятельно не всегда возможно;
если произойдет чрезвычайная ситуация, пожарная машина либо газовая служба будут добираться до вас слишком долго;
у вас не будет возможности культурно провести досуг, прогуляться по ТЦ, сходить в музей.

Без социума человеку трудно прожить, поскольку ему требуется ежедневное общение. Никто не захочет быть в абсолютном одиночестве, без близких, коллег и единомышленников. Учитывайте эти моменты, чтобы купить землю в подходящем месте. Помните, что, даже если вас все устраивает, но участок находится далеко от населенного пункта, не стоит покупать его: в противном случае через какое-то время вам станет одиноко в полной изоляции.

Удаленные от города дома подходят для временного проживания. Например, в таком коттедже вы можете находиться по выходным, приезжать, чтобы пожарить шашлык, рыбачить и собирать грибы. Однако, если вы планируете находиться в коттедже постоянно, следует выбирать землю, расположенную максимально близко к населенному пункту, рядом с крупным городом либо в области, где экологическая обстановка наиболее благоприятная.

Чтобы проживание было комфортным, какой участок выбрать для строительства дома? Важно, чтобы он был достаточно близко к населенному пункту, однако не располагался рядом с загруженной трассой либо мегаполисом. Наилучшее месторасположение удовлетворяет таким критериям:

до компании, где вы работаете (либо до университета, где учитесь), можно доехать за 60 минут, важно, чтобы на дорогу вы не тратили более полутора часов;
до детского садика, школы дорога занимает до 30 минут при условии, что вы ездите на личной машине, такси, электричке либо общественном транспорте;
перенаселенные районы, загруженные автомагистрали, заводы и фабрики расположены достаточно далеко от вашего участка.

Геологические параметры участка под строительство

Рельеф участка

Идеальный вариант, когда участок ровный, однако такое встречается достаточно редко, в основном в продаже земля с перепадами высот. Для получения точных характеристик территории следует подать запрос в федеральное агентство геодезии и картографии. Сотрудники приедут на ваш участок, исследуют его и составят план.

Важно учитывать также то, в каком состоянии находится природная среда, есть ли поблизости лес, река или озеро.

УГВ

Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, обращайте внимание также на уровень грунтовых вод. Если они расположены слишком высоко, коттедж и хозпостройки будут подтопляться. Чтобы узнать УГВ, нужно обратиться к специалистам, они также сообщат о динамическом состоянии грунтовых вод. Сами определить УГВ вы не сможете, однако от покупки земли стоит отказаться в следующих случаях:

на участке в большом количестве растут влаголюбивые кустарники и трава;
в колодце вода расположена на глубине 2-3 м.

Чтобы определить УГВ с помощью бурильной установки, нужно обратиться в геологическую службу РФ.

Особенности грунта

Землю необходимо взять с разной глубины в нескольких местах и отправить в лабораторию. Зная точный состав почвы, вы сможете решить, нужно ли удобрять ее, прежде чем сажать растения, а также будете проводить строительные работы с учетом особенностей земли. Специалисты определят химический, а также механический состав грунта.

Учитывая данные, полученные после геологического исследования, вы сможете определить подходящую технологию строительства дома, подберете материал для основания, а в дальнейшем эта информация окажет помощь при возделывании земли.

Форма собственности выбранного участка для строительства дома

Преимущества и недостатки надела в собственности

Приобретая участок в собственность, вы получаете свидетельство, а точнее, выписку из ЕГРП (с 2016 г.), она выступает гарантией того, что сделка юридически чистая. Однако даже если у вас на руках есть этот документ, никто не гарантирует, что с землей не возникнут проблемы. Случалось такое, что участок изымали под государственную программу, к примеру, на этом месте строилась дорога, ЛЭП, прокладывался газопровод. В такой ситуации не поможет даже свидетельство и право собственности.

Владелец надела также обязан платить земельный налог для физических лиц в сумме 0,3 % от кадастровой стоимости в год. Кроме того, придется выплатить налог с продажи имущества 13 % от 70 % кадастровой стоимости жилья. Учитывая эти особенности, выгоднее взять землю в аренду.

Если вы откажетесь платить налоговые сборы, участок могут изъять.

Преимущества и недостатки надела в аренде

Когда вы берете землю в аренду у администрации либо приобрели участок по договору переуступки прав, вам необходимо сделать лишь арендные платежи. Их размер составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земли в год. Однако в таком случае важно учитывать, сколько денег вы отдадите, выкупая надел из аренды в собственность.

В Градостроительном, а также Земельном кодексах РФ указано, что выкупная стоимость участка в городе составляет 15 % кадастровой стоимости и 3 %, если надел расположен за городом. Перевод земли из аренды в собственность возможен, когда вы что-то возведете на участке – коттедж, гаражное помещение, сауну.

В ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, если она находится в резерве для торгов под освоение территории, предоставлена под выкуп льготникам либо под нужды муниципалитета. Эти нюансы отпугивают тех, кто планировал арендовать надел под выкуп. В случае, когда у вас возникли подозрения, стоит отказаться от аренды.

Алгоритм заключения договора купли-продажи

Как и любое юридически значимое действие, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов.

Условно их можно разделить на три части:

Составление предварительного договора;
Составление основного соглашения;
Регистрация права собственности.

Однако, каждая из частей состоит из своих шагов.

То есть совершение такой сделки будет несколько отличаться от классического варианта из-за сложности того имущества, на которое оформляется право собственности.

Составление предварительного договора достаточно часто пропускается в виде

нотариуса

Однако, именно на этом этапе происходит согласование основных вопросов, которые могут вызвать споры при подписании основного договора.

На этапе подписания предварительного договора происходит согласование ключевых положений основного документа:

Порядок расчетов между сторонами (в том числе и порядок перечисления средств от одной стороны к другой в случае, если при заключении соглашения используются заемные средства или средства материнского капитала);
Использование аванса или задатка при заключении сделки;
Возможное страхование от риска незаключения договора купли-продажи по независящим от сторон-участниц причинам;
Количество участников сделки (как правило, этот вопрос больше интересует покупателя, так как с его стороны в качестве собственников может выступать несколько человек).

При составлении основного договора все рассмотренные на этапе предварительного согласования вопросы фиксируются уже в более развернутом виде в той формулировке, которая была достигнута обеими сторонами. Составленный в этот момент документ будет служить основой для оформления свидетельства о праве собственности. Однако, при оформлении документов на этом этапе следует помнить, что может потребоваться подписание двух договоров: на земельный участок отдельно и на дом – отдельно.

В подписываемом соглашении должны быть зафиксированы след

В преамбуле – полная информация о сторонах-участницах договора, а также о месте и дате совершения сделки;
В предмете договора указываются физические характеристики продаваемых дома и земельного участка (в том числе и с обязательным указанием кадастровых номеров подробных адресов расположения);
В разделе, посвященном цене договора и порядкам взаиморасчетов, рассматривается вопрос не только того, какую сумму покупатель должен выплатить продавцу и как он это должен сделать, но и механизм формирования цены земельного участка и расположенного на нем дома (рыночный или стоимость земли сформирована методом кадастровой оценки);
Права и обязанности сторон (в том числе срок окончательного перечисления средств от покупателя продавцу, подписание передаточного акта, а также действия сторон в случае наложения обременения на передаваемое имущество);
Обстоятельства непреодолимой силы (в том числе и те методы действий, которые должны быть предприняты сторонами для осуществления сделки);
Реквизиты и подписи сторон (в том числе указание платежных реквизитов, на основе которых будет осуществляться перечисление средств, если передача наличных договором не предусмотрена).

Последней частью всех действий будет осуществление перерегистрации права собственности на дом и землю. Так как свидетельств о праве собственности будет два, то и заявлений от нового собственника в органы Росреестра передано будет два – на дом отдельно и на землю отдельно.

Кроме заявлений, для получения свидетельства необходимо будет предоставить также и такие документы:

Подписанный всеми сторонами-участницами и заверенный нотариально (в том случае, если такой факт предусмотрен действующим законодательством) договор в количестве экземпляров, на один больше, чем сторон в договоре (например, продавец и два покупателя – то договор должен быть составлен в четырех экземплярах, так как один должен передаваться в архив Росреестра);
Свидетельства о праве собственности на дом и землю, выданные продавцу ранее (для подтверждения законности осуществления им сделки);
Документы, необходимые для оформления купли-продажи дома.

После подачи документов в Росреестр (в том числе и через МФЦ), они в течение десяти дней проверяются, и, в том случае, если вся сделка признается законной, покупателю выдаются свидетельства о праве собственности.

Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды. Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь. Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.

Типы земельных участков

Будущему владельцу земельного участка, следует знать, что под застройку подходит далеко не каждая территория. Надел в обязательном порядке должен соответствовать целевому назначению в зависимости от категории, к которой он относится. Лишь в таком случае, возможно возвести на выбранной площади дом, коттедж или иное жилое строение.

Согласно законодательству РФ выделяют следующие категории земель:

земли под населенными пунктами;
угодья, отведенные под сельское хозяйство;
зоны энергетики, промышленности и транспорта;
территории, занятые водным и лесным фондами;
природоохранные владения;
земли запаса.

Среди перечисленных групп земель под строительство отводятся лишь площади под населенными пунктами и сельскохозяйственные угодья. На прочих территориях возведение особняков, коттеджей и прочих строений запрещено.

Кроме того, строительство дома допускается на тех участках, которые относятся к следующим типам использования земель в указанных категориях:

Наделы, отведенные под индивидуальное жилищное строительство или ИЖС. При этом существует ограничение по этажности возводимого строения – дом не может иметь более 3 этажей.
Территории, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. В этом случае застройка разрешена лишь на участках, являющихся приусадебными и не выходящими при этом за границы населенных пунктов.
Дачные либо садоводческие участки.