Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «СУБАРЕНДА: что это такое и как это работает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
Как сдать недвижимость в субаренду
Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.
Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.
«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.
Стороны и предмет договора
Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.
Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:
- аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
- субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.
Разница между арендой и субарендой
Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:
| Параметры сравнения | Аренда | Субаренда |
|---|---|---|
| Предмет сделки | Любое имущество, любая вещь | Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько |
| Порядок разрешения конфликтов | Досудебный и судебный | Досудебный и судебный |
| Порядок сотрудничества | Двухсторонний | Трехсторонний |
| Согласие | Подписанный контракт – согласие на операцию | Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку |
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.
Договор субаренды – определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
Данный параграф договора субаренды не считается обязательным условием действительности договора, т.е. при его отсутствии, документ тем не менее будет являться законным и заключенным.
При его наличии в нем указываются обязанности контрагентов друг к другу. Чаще всего договор содержит следующие обязанности:
| Обязанности арендодателя |
это:
|
| Обязанности арендатора |
К ним относятся:
|
Право на новый контракт
Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.
Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: «Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Что такое договор субаренды нежилого помещения?
Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.
Особенности договора субаренды:
- Срок его действия не может превышать срок аренды.
- Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
- Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
- Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.
Субаренда и налогообложение
Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.
Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.
Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».
Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).
Правила заключения договора субаренды.
Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.
Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.
Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.
Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.
Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.