Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать квартиру: советы риелторов и юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи
B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.
B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.
Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.
Ситуация на вторичном рынке жилья — 2020. Сроки продажи и цены
Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.
Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.
«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше. Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева.
По мнению аналитиков, продавать жилье стоило «еще вчера», то есть как можно раньше. «Тем не менее именно сейчас, когда рынок только вышел из режима самоизоляции, есть хороший шанс все же найти покупателя. На протяжении последних двух месяцев на рынке формировался отложенный спрос, о чем говорит как минимум динамика просмотров на вторичном рынке недвижимости», — сказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналитики ЦИАН прогнозируют снижение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы. По их оценкам, средняя стоимость 1 кв. м упадет на 8–10% относительно докризисного периода. «Для того чтобы конкурировать с первичным рынком, придется давать скидки. Поэтому если в планах продажа жилья в текущем году, лучше сделать это сейчас», — добавила Виктория Кирюхина.
Аналогичную позицию озвучили в «Инком-Недвижимости». После окончания режима всеобщей самоизоляции цены на вторичном рынке столицы начнут постепенно снижаться из-за ухудшения платежеспособности населения. Ожидается, что летом средний размер дисконта в этом сегменте, сейчас равный 5%, поднимется до 7%.
Грамотная реклама (четвертый шаг)
Достоинства выделяются, недостатки… умалчиваются. Вроде просто. Иногда продавцам квартир «не первой свежести» приходит идея использования в объявлении более привлекательных изображений из интернета – это ошибка. Вести фотосъемку необходимо именно в помещениях продаваемого жилья (общие планы), подготовленного уборкой и освещенного. Фотографии требуются качественные, с хорошим разрешением.
Можно подготовить обзорную видеосъемку формата «3D-тур», дополнив ею рекламное объявление. Видео размещается на видеохостингах вроде ютуба или яндекс-видео, ссылка ставится в текст объявления.
Помимо внутренних особенностей продаваемой квартиры (стеклопакеты, «теплые полы» и т.п.) в объявлении следует указать также внешние характеристики: близкое расположение парка, метро в пешей доступности, дополнительные парковочные места, консьерж.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
Шаг 3. Оформление документов
Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.
Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.
Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:
- паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
- договор между продавцом и покупателем;
- разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
- согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
- доверенность — если делами продажи занимается не собственник.
Дополнительные бумаги:
- свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
- справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.
Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.
Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:
- январь, май — затишье;
- февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
- весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.
Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.
Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться. Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%. Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.
Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.
И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.
Что нужно сделать, чтобы быстрее продать квартиру?
- постараться, чтобы имущество было готово к отчуждению в кратчайшие сроки;
- необходимо освободить жильё от всех вещей;
- общение с клиентом — немаловажный аспект в деле. Необходимо разговаривать с покупателями просто, без приукрашиваний, искренне и открыто;
- встречу для осмотра жилья лучше проводить в дневное время, но если есть недостатки, которые хотелось бы скрыть, желательно назначить встречу на вечер;
- покупатели всегда рады дополнительным бонусам в виде — мебели, бытовой техники и так далее. Это часто подталкивает их к процессу купли-продажи;
- частичная или полная оплата расходов по сделке так же является побуждающим фактом в продаже.
Изучите спрос на рынке
Предварительная оценка рыночной стоимости квартиры — вопрос в процессе ключевой. Сроки реализации недвижимости во многом будут зависеть от того как качественно будет проведена работа на этой стадии. Зачастую именно из-за распространённых заблуждений и грубых роковых ошибок, совершённых на подготовительной этапе, собственники и не могут продать квартиру быстро. Рекомендую изучить конъюнктуру рынка в заданном сегменте и сделать правильные выводы по стартовой цене, в противном случае хозяин жилья сильно рискует застрять на долгие месяцы, а может даже и годы в самом начале пути. Всю полезную информацию по стоимости жилья можно почерпнуть из открытых источников, проведя глубокий анализ аналогичных предложений в заданной локации. В том случае, если сомневаетесь что справитесь сами с поставленной задачей обратитесь за консультацией к опытным специалистам — разобраться что к чему вам помогут оценочные компании, риэлторы и агентства недвижимости. Не советую пользоваться таким автоматизированными сервисами как, например, онлайн калькулятор — они подчас очень далеки от истины.
Сочините продающий текст
Предложение без аннотации, всё равно что рыба без чешуи. Обращение к потенциальным покупателям должно быть кратким, но содержательным. Парой скромных строчек в объявлении точно не обойдешься — так квартиру быстро не продашь. Да и сочинять поэму на ста листах, уверена, что не стоит. Считывание информации должно быть лёгким и укладываться максимум в 1 минуту — никто не захочет читать рекламный текст дольше. Расскажите в мельчайших подробностях о всех сильных и выигрышных сторонах вашего жилища, не скупитесь на эпитеты, расписывайте всё красочно, под «хохлому». Важные принципиальные моменты можно выделить в тексте большими буквами. Если не уверены, что справитесь самостоятельно, то воспользуйтесь услугами профессионального копирайтера. Не сомневайтесь, ваши усилия оправдаются полностью. Сила слова известна издревле — она сворачивает горы, а такое плёвое дело как быстро продать квартиру для неё, и подавно по плечу.
Преподнесите себя и квартиру на показе с лучшей стороны
На показе квартиры в живую с потенциальными покупателями ведите себя предельно вежливо. Не срывайтесь, не поддавайтесь на провокации. Какими бы нелепыми и идиотскими не показались вам вопросы клиентов держите себя в руках и мило улыбайтесь. Запаситесь терпением, поверьте, оно вам пригодиться и вы ещё не раз вспомните про полезный совет, потому как на просмотре будете вынуждены отвечать на самые смелые и неудобные вопросы встречной стороны, типа «Почему, по каким причинам продаёте квартиру?» или что-то вроде «Как давно, как долго квартира продаётся?» Рекомендую заранее подготовить ответы для перекрестного допроса, чтобы при случае не залезать за словом в карман. Как бы не хотелось, не сближайтесь с клиентом, держите дистанцию. Ушлыми покупателями скорее всего будут предприняты попытки путём наводящих вопросов типа «Вы сами откуда родом?» найти общие точки соприкосновения, чтобы расположить продавца к себе и выбить из него дополнительную скидку при продаже. Не впадайте в ностальгические воспоминания и сравнения — «Раньше здесь было намного лучше, не то что теперь» или что-то на подобии «Два года назад этажом ниже случился пожар».
Сама квартира должна сверкать чистотой. Перед приходом долгожданных гостей хорошенько проветрите помещения. На время воздержитесь от курения и распития алкогольных напитков как в комнатах, так и в местах общего пользования. Ароматные свечи, освежитель воздуха и свежезаваренный кофе перебивают зловоние и помогают справиться с посторонними запахами. По возможности, предупредите соседей о намечающемся приходе потенциальных покупателей и попросите их не шуметь на время просмотра. Клиента ничего не должно насторожить. Посещение не должно вызывать ни малейших подозрений и негативных ассоциации. Обязательно примите к сведению эти полезные советы. Как показывает практика, правильное поведение продавца на просмотре не раз его же и выручало — помогало продать квартиру быстро и при этом дорого.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Составление договора купли-продажи
Предварительный договор о купле-продажи жилья дает продавцу гарантию, что покупатель не передумает покупать данную квартиру. В свою очередь для покупателя он гарантирует то, что собственник не продаст жилье кому-то другому. Продавец получает задаток за квартиру, что должно быть зафиксировано в предварительном соглашении.
ВАЖНО! Вместо предварительного договора купли-продажи иногда заключается соглашение о задатке или об авансе, обладающее юридической силой.
Это происходит только тогда, когда продавец объекта недвижимости и покупатель договорятся об условиях основной сделки.
Продавец недвижимости должен знать, что согласно законодательству между задатком и авансом имеются различия. Поэтому при составлении соглашения или договора надо правильно использовать юридическую терминологию, что позволит избежать проблем в будущем. Если продажа квартиры отменяется, тогда аванс возвращается покупателю.