Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку или депозит нотариуса), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости (если предусмотрен условиями сделки) и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью, тем не менее передаточный акт не является платежным документом и подтверждает завершение сделки путем передачи недвижимости. Передаточный акт является своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретенную квартиру и выполнил свои обязательства. Если по сделке были расчеты посредством банковской ячейки, то расписка о получение денег не может быть заменена передаточным актом и требуется обязательно.
Кроме того, расписка о получении денег после произведенных расчетов всегда остается на руках у покупателя и может быть использована, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Способы передать деньги при покупке квартиры
Итак, предоплата со стороны покупателя проходит по договоренности с продавцом. Обычно передают деньги на втором или третьем просмотре квартиры, когда покупатель точно понимает, что он действительно хочет стать владельцем имущества. Передача остальной суммы зависит от того, как будет проводиться расчет: за наличные средства, за ипотеку.
- Если по договору купли-продажи недвижимости используются ипотечные средства, то предоплата со стороны покупателя вносится сразу при заключении предварительного договора, первоначальный взнос будет передан покупателю при заключении сделки. Оставшаяся сумма будет перечислена на счет продавца только после того, как будет завершена процедура перехода права собственности на квартиру.
- Если расчет при покупке квартиры будет совершен за наличные средства, то о способе передачи денег должны договориться стороны сделки. Однако важно помнить, что покупатель должен обезопасить себя от возможных рисков: деньги будут переданы только после того, как обязательства по договору со стороны продавца будут выполнены.
Передача денежных средств наличными
Может показаться, что это самый простой вариант расчета — одна сторона передает другой необходимую сумму денег. Да и не возникает дополнительных трат, связанных с арендой ячейки или открытием счета. Но данный способ достаточно редко используется на сделках и связано это с тем, что момент передачи денежных средств и момент регистрации перехода права на объект, то есть момент возникновения права собственности, разнесены по времени.
Согласно действующему законодательству, в регистрации перехода права может быть отказано или регистрация может быть отложена по ряду причин. Возникает некая двойственность ситуации: деньги от покупателя продавцу переданы, а регистрация перехода права не произошла, то есть покупатель собственником так и не стал. Покупатель обращается к продавцу за возвратом денег, а они, увы, потрачены… Имеет место быть и обратная подобная ситуация, возникающая при договоренности передать деньги от покупателя продавцу уже после регистрации. Подобного рода мошеннические действия не так редки на рынке недвижимости. Что же следует знать, используя подобный вариант расчетов:
- Деньги передаются от покупателя продавцу при подписании договора купли — продажи квартиры. Факт передачи конкретной суммы отражается в договоре и дублируется распиской от Продавца в их получении. Это необходимо для решения вопросов в рамках гражданского- правового поля в случае совершения мошеннических действий со стороны Продавца.
- Купюры, которые покупатель передает продавцу, должны быть проверены. Имея подобный навык, необходимое оборудование и уверенность в собственных силах, это можно сделать самостоятельно. Во всех остальных случаях, правильнее обратиться за услугой в банк. Пересчет денег и проверка подлинности купюр стоит в среднем от 0,5% до 2% в зависимости от банка.
- Зачастую подобный способ расчетов используется в сделках, которые совершаются между родственниками, или хорошо знакомыми людьми, что не отменяет возможности обмана со стороны близких людей. В этом случае также не стоит пренебрегать элементарными мерами безопасности.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Как происходит сделка купли-продажи недвижимости
Порядок действия участников сделки:
- Согласование сторонами стоимости объекта, порядка и способа расчета, обсуждение условий заключения договора.
- Продавец собирает пакет документов для продажи:
- правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, дарения..);
- технический паспорт помещения;
- паспорта собственников;
- выписка из ЕГРП;
- доверенность (если продажа по доверенности);
- распоряжение органов опеки на продажу недвижимости (если собственники несовершеннолетние дети или недееспособный, находящийся под опекой);
- документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка о зарегистрированных в продаваемом помещении лиц.
- Подача документов на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ.
- Оплата госпошлины (по соглашению сторон).
- После регистрации перехода права продавец получает зарегистрированный договор купли-продажи, покупатель – договор и выписку из ЕГРП, в которой он указан новым собственником.
- Стороны подписывают передаточный акт.
Продавец освобождает объект недвижимости, получает деньги и передает ключи и расписку в получении денег покупателю.
Надежность: средняя.
Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.
Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:
- Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
- Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.
Надежность: высокая.
Аккредитивом называют специальный банковский счет «с условиями». Покупатель переводит на него деньги и в договоре прописывает условия, по которым другой человек может получить эти средства. Например, при подтверждении из Росреестра о том, что сделка по продаже квартиры прошла успешно.
Аккредитив стоит выбирать из-за безопасности — вы можете вовсе не связываться с наличными, а перевести деньги на счет со своего вклада или карты. Из рисков — потеря банком лицензии, тогда деньги придется взыскивать через суд без каких-то гарантий их вернуть.
Стоимость услуги зависит от ценовой политики банка. В Москве встречаются предложения по 2-9 тысяч рублей. Еще может быть комиссия — например, если продавец захочет получить деньги на счет в другом банке.
Росреестр рекомендует порядок расчета
Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.
«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.
Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.
Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.
По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.