Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖЭС или ТС? Разбираемся, что лучше и удобнее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Товарищество собственников жилья создается следующим образом:
| Получается информация о всех гражданах, которым принадлежат помещения в доме на праве собственности | такие сведения можно получить в Росреестре |
| Созыв общего собрания жильцов | постановка на повестку дня вопроса о формировании товарищества |
| Составление и принятие Устава | Регистрация ТСЖ в налоговых органах как юр. лица |
| Открывается расчетный счет в банке | подаются соответствующие уведомления в государственные органы, далее проводится первое собрание всех членов |
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Какие существуют плюсы и минусы ТСЖ? Любая организация, сообщество имеет отрицательные и положительные черты, ведь все-таки нет идеальной организации, которая в полной мере удовлетворяет всем требованиям заявителя. В конкретном случае плюсы и минусы ТСЖ также существуют. Теперь более подробно о каждом критерии. Сначала перечислим отрицательную сторону:
- Первым минусом ТСЖ является то, что если возросли коммунальные платежи, то в этом случае жильцы сами выбирают сумму, которую будут платить для достижения определённого результата. Так как не каждый собственник жилья имеет возможность на прихоти остальных, в связи с этим появляются разногласия. Один хочет выложить плиточкой весь вход, а другой и вовсе против этого всего. Это, несомненно, минус ТСЖ, но законодательство устанавливает максимальный предел, который не вправе превышать содружество.
- Следующим минусом ТСЖ является недостаточность юридической закрепленности, то есть это сообщество появилось не так уж и давно. Поэтому законодатель еще не успел в полном объеме закрепить нюансы данной деятельности. В этом минусе ТСЖ заключается то, что по правилу все жители по решению товарищества ежемесячно производят плату, но есть льготные лица, которые еще полностью не уточнены, и есть нежелающие плательщики, на борьбу с которыми уходит много времени и средств. В данном случае, если возникают разногласия, то страдает весь многоквартирный дом.
- Также минусом ТСЖ можно считать то, что нужно ли ТСЖ, если сами жильцы не желают его создания. Но законодатель обязывает. Этот минус ТСЖ на данный момент лежит в основе зарождения. Связано это с тем, что жильцы сами еще не понимают, нужно ли ТСЖ именно им, потому что тяжело привыкнуть к чему-то новому, еще неизвестному.
Также минусы ТСЖ перекрываются некоторыми плюсами, о которых невозможно не сказать:
- ТСЖ создается из собственников жилья, тем самым, именно они решают, чего им не хватает. Все происходит совместно, чаще всего голосованием, именно это положительно отвечает на вопрос о том, нужно ли ТСЖ.
- Самостоятельный контроль за всеми расходами. Само сообщество выбирает организации для проведения тех или иных работ, что может сэкономить денежные средства жильцов при правильном их использовании.
Справедливости ради нужно отметить, что в соответствии с поправками в законодательстве, принятыми в 2015 году, понятие «ТСЖ» постепенно трансформируется в «ТСН» – товарищество собственников недвижимости.
Времена, когда государство брало на себя заботу о каждом строении, ушли в прошлое. Сегодня муниципальных квартир, взятых в аренду для проживания, практически не осталось: люди покупают и приватизируют недвижимость.
Логично, они сами хотят распоряжаться своим имуществом, контролировать расходы, определять приоритеты и концепцию развития дома. Появление ТСЖ стало естественной реакцией граждан на объективные перемены. В отличие от управляющей компании, являющейся коммерческой организацией, ТСН имеет право на осуществление деятельности, приносящей прибыль, но это не основная роль инновационной структуры. В чем заключаются главные обязанности товарищества?
— Эффективное управление общим имуществом
— Распоряжение собственностью каждого члена.
— Контроль качества предоставляемых услуг.
— Определение суммы расходов на те или иные нужды.
— Рациональное использование денежных средств.
— Обеспечение высокого уровня санитарного и технического состояния дома.
Управляющая компания или ТСЖ: что лучше?
Споры о том, какая форма управления недвижимостью более эффективна, не имеют однозначного решения. Человеческий фактор никто не отменял: всегда и везде результат зависит от порядочности, профессионализма, ответственного отношения к делу конкретного человека. Если управляющая организация плохо справляется со своими обязанностями, то есть смысл создать товарищество собственников жилья.
Главная сложность при этом – отсутствие теоретических знаний и практических навыков устранения технических проблем членами ТСН. Забился мусоропровод, прорвало трубу, сломался домофон – к кому обращаться в таких случаях? А ведь вопросы нужно решать квалифицированно и быстро. Многие жильцы находят компромиссные варианты, организуя ТСЖ, но доверяя управление компании. Среди несомненных достоинств новой формы стоит отметить следующие факторы.
— Денежные средства распределяются на усмотрение членов ТСЖ.
— Каждый собственник может вносить конструктивные предложения.
— Председатель, как правило, живет в этом же доме и знает все проблемы.
— Люди уверены в том, что взносы расходуются на нужды именно их дома.
— Любой человек может вносить предложения по эффективному использованию земли.
— Организация имеет возможность сама выбирать поставщиком услуг, ремонтников.
Юридическая, правовая, техническая грамотность наших соотечественников далека от совершенства, многие попросту не умеют управлять домом, принимать важные решения. В таких случаях организация товарищества собственников жилья выглядит авантюрной. Оптимальной моделью представляется совместное решение насущных проблем с управляющей компанией, которой собственники доверяют технические вопросы. Если в доме живут инициативные и неравнодушные люди, то ТСЖ или ТСН – прогрессивная форма управления, в результате которой снижаются коммунальные платежи, в подъездах всегда царит чистота, а во двор приятно и не страшно выйти всей семьей в любое время суток.
Сначала необходимо выяснить, чем занимается ТСЖ, какие полномочия и права у данной формы организации управления домом. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение жильцов МКД на некоммерческой основе. Это ответ на вопрос тех жильцов, которые хотят знать, товарищество – это коммерческая организация или нет.
ТСЖ присваивается юридический статус, так как данная организация будет распоряжаться денежными средствами, полученными от жильцов.
Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.
ВНИМАНИЕ! Основная задача объединения – это качественная и эффективная хозяйственная деятельность на той территории, которая принадлежит всем собственникам жилья, является общей. Объект управления ТСЖ – это общедомовое имущество.
Особенности метода управления
Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.
ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.
В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.
Если дом объединился в ТСЖ, он может скомбинировать оба метода управления, для этого Товарищество подписывает договор с подходящей Управляющей компанией. Главное, найти ответственных и компетентных членов правления ТСЖ.
Суть работы товарищества собственников жилья
Реестр членов действующей ТСЖ включает список представителей от каждого дома. Как правило, каждый из них наделен личными функциями и обязанностями. Так, на практике управление организовывается по следующим направлениям:
- организация ремонтных работ и проведение строительства;
- обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
- заключение договоров с провайдерами коммунальных сервисов;
- получение взносов на оплату нужных услуг;
- перевод платежей согласно тарифам ЖКХ провайдерам;
- предотвращение задолженности;
- проведение капремонта;
- сбор квитанций за оплату ЖКХ и передача жильцам;
- вывоз мусора, а также уборка парков и площадок возле дома;
- соблюдение чистоты и уюта в подъездах;
- уход за деревьями и клумбами;
- обеспечение сохранности и целостности дома;
- капремонт.
Один раз в квартал проводится собрание жильцов, на котором формируется планирование строительных и ремонтных работ на текущий период. Также обозначаются правила и особенности проведения мероприятий и строгие сроки их исполнения (порядок проведения заседания фиксируется в протоколе).
ТСЖ, согласно закону, Некоммерческая организация, но членство в комиссии, а также прямое участие в обеспечении интересов владельцев недвижимости, требует регулярной оплаты зарплаты. Это фиксированная сумма, которая ежемесячно получается из числа сделанных взносов.
Цена вопроса: основной недостаток УК
Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.
В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.
Чем отличается ТСЖ от управляющей компании: таблица
Для того чтобы уяснить различия этих двух способов управления, необходимо выявить сравнительную таблицу.
|
Отличительный элемент |
ТСЖ |
УК |
| Характер и цели создания | Для управления общим имуществом | Для получения прибыли |
| Органы управления | Правление ТСЖ | Директор управляющей компании |
| Порядок принятия решений | Путем проведения общих собраний | Решением генерального директора |
| Сроки создания | Создается, как правило, на бессрочный период | Срок действия может быть предусмотрен путем заключения договора между собственниками и управляющей компанией |
У того или иного способа управления, разумеется, есть как свои плюсы, так и минусы. Выбор зависит полностью от жильцов конкретного многоквартирного дома.
Главная разница данных организаций заключается в том, что управляющая компания отличается своей профессиональностью, а в ТСЖ участвуют простые собственники. Преимущества и недостатки есть и у того, и у другого способа управления.
Работа ТСЖ регламентирована нормативно-правовыми актами. Первоначальным законом, регулирующим его деятельность, стал ФЗ «О товариществах собственников жилья». Он был введен в действие в 1995 году и утратил силу с появлением Жилищного кодекса в 2005 году.
В новом законодательном своде товариществу отведен целый раздел № 6. В нем установлен порядок создания и работы такой организации. Статья 137 посвящена компетенции ТСЖ.
Нормы ст. 30 Конституции РФ и ст. 143 ЖК РФ закрепляют, что формирование товарищества осуществляется добровольно. Основанием для членства в нем служит заявление гражданина.
ТСЖ является некоммерческой организацией, поэтому в своей деятельности оно руководствуется соответствующим законом «О некоммерческих организациях» (ФЗ № 7 от 1996 года).
Как написать заявление на вступление в ТСЖ? Смотрите тут.