Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оспорить приватизацию квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.
Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации
Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:
- исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
- незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
- неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.
Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.
Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.
Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:
- отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
- путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).
Сроки исковых давностей
Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.
Можно ли оспорить приватизацию квартиры?
Да. В теории закон диктует абсолютно равные права на приватизацию квартиры, независимо от юридического или социального статуса объекта недвижимости, его ведомственной принадлежности или регионального подчинения. Есть и исключения, но встречаются они достаточно редко.
В большинстве случаев право на приватизацию жилой площади имеют все граждане, проживающие на ней, при том условии, что они могут предоставить подтверждение своих прав на пользование данным жильем.
Таким подтверждением могут являться следующие документы:
- Договор социального найма, заключенный между ответственным квартиросъемщиком и собственником квартиры (как правило — государством);
- Выписка правления жилищного кооператива об оплате приобретенных квадратных метров;
- Решение юридического лица-владельца квадратных метров.
Но все это — в теории. А что же получается на практике?
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Кто может требовать признать договор приватизации недействительным
Подать такой иск может гражданин, который раньше проживал в муниципальной квартире, но по каким-то причинам не участвовал в ее приватизации. Это самый частый случай, когда приходится обращаться в суд.
ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье договором приватизации квартиры мы называем договор передачи квартиры в собственность ответчика.
Также потребовать признать договор приватизации недействительным через суд может гражданин, который принимал в ней участие. Но, например, не согласен с получившимся распределением долей в праве собственности на квартиру. Или с судьбой доли, которую ей “уготовил” другой сособственник: подарил, продал, передал по договору ренты и т.п.
Обратите внимание: оспорить договор приватизации можно в рамках встречного иска.
Например, вы приватизировали квартиру, но в ней остались зарегистрированными члены вашей семьи, которые не участвовали в приватизации. И вы подали иск, чтобы через суд прекратить у них право пользоваться теперь уже полностью вашей квартирой. А они заявили встречное требование и просят признать недействительным договор приватизации. Указывают, что вы заключили его незаконно, что они тоже должны были оформлять его наравне с вами, и требуют вернуть квартиру в муниципальную собственность.
С кем придется судиться
Основной ответчик — это гражданин, который приватизировал квартиру вместо вас или без вас, чем нарушил ваши права. Эта ситуация — типичная и, пожалуй, самая распространенная.
В подобных случаях вторым ответчиком по иску обычно указывают уполномоченный орган, который подписал договор приватизации с вашим оппонентом. В г. Москве это Департамент городского имущества г. Москвы. В других регионах — орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Другой вариант — вы приватизировали квартиру одновременно с членами своей семьи и все вместе подписали договор приватизации. Но потом второй собственник передал свою часть квартиры в собственность другого гражданина. Причем без вашего ведома и согласия. К примеру, ваша дочь, с которой вы приватизировали квартиру “напополам”, подарила свою 1/2 доли гражданскому супругу. И вы решили обратиться в суд, чтобы признать недействительным не только договор дарения, но и сделку по приватизации.
В этом случае ответчиками можно указать второго сособственника квартиры, гражданина, которому отошла доля в ней, а также уполномоченный орган, который подписал договор приватизации.
Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Основания для отмены приватизации
Любой иск должен содержать в себе то или иное законное основание, на котором истец базирует свои исковые требования.
Так, приватизация (в соответствии со ст.ст. 166-181 ГК РФ) может быть признана ничтожной только в случаях, когда будет подтвержден хотя бы один из следующих фактов:
- явная незаконность сделки, то есть ее осуществление с нарушением закона или подзаконного акта;
- недобросовестность приватизации, то есть ее осуществление с целью нарушения прав других граждан;
- мнимость приватизации, то есть ее осуществление без цели создания реальных прав;
- притворность приватизации, то есть ее осуществление с целью сокрытия других действий;
- осуществление приватизации обманным путем, в результате чего пострадали интересы недееспособного лица;
- осуществление приватизации с участием лица, не способного в силу болезни осознавать свои действия на момент подписания договора приватизации;
- осуществление приватизации с участием лица, находящегося под воздействием угроз применения насилия или насилия;
- осуществление процедуры приватизации с превышением должностных полномочий;
- в основу приватизации легли непроверенные сведения или подложные документы;
- предметом приватизации стало жилье, не подлежащее передаче в личную собственность;
- участие в процедуре приватизации лица, ранее приватизировавшего иное жилье.
Насилие, принуждение, мошенничество и т.д. – это действия, доказываемые в процессе рассмотрения уголовных дел. Для признания приватизации недействительной по этим основаниям потребуется вступивший в законную силу приговор суда. Это значит, что иск в данном случае будет вторичен, то есть зависим от решения принятого по уголовному делу.
Обратиться в прокуратуру и в суд можно одновременно, но рассмотрение гражданского дела будет приостановлено до рассмотрения дела уголовного. В зависимости от приговора суда, решение по гражданскому делу будет уже бесспорным и не нуждающимся в доказывании.
Если приговор осудит лицо, виновное в преступных деяниях при заключении договора приватизации, то решение суда признает договор недействительным в упрощенном порядке, только на основании приговора.
Срок исковой давности и последствия оспаривания
Положениями ст. 181 Гражданского кодекса РФ определены сроки для подачи заявления в суд о признании недействительности юридических сделок.
Так как приватизация квартиры, совершенная с нарушением законодательных норм, является ничтожной сделкой, то в этом случае подлежит применению 3-летний срок исковой давности.
Начало течения данного срока определяется моментом, когда гражданин узнал о ом, что его права нарушены либо должен был узнать. Кроме того, действует норма о начале течения данного срока со дня исполнения соглашения, что имеет немаловажное значение в случае подачи искового заявления муниципальными или государственными учреждениями для защиты интересов физических лиц.
Возможно оспаривание только части сделки приватизации, при этом последствиями признания недействительности может быть:
- расторжение договора передачи жилья в частную собственность, а квартира поступает назад в государственную собственность;
- на основании решения суда права на недвижимость оформляются на дополнительных субъектов, или некоторые лица исключаются из участников программы.
В случае возвращения сторон в изначальное положение, т.е. реституции, наниматели не лишаются права участвовать в данной программе. Этот момент должен быть отражен в судебном решении, после рассмотрения иска о признании недействительности приватизационной процедуры.
Срок исковой давности для подачи заявления по делу отмены приватизации составляет 3 года, хотя есть и исключения. Если сделка совершалась под угрозой насилия или принуждения, то период давности для таких случаев составляет 1 год с момента исчезновения таких причин. Если иск подаёт гражданин, не являющийся стороной, заключившей договор, то для него срок исковой давности будет 10 лет.
Результатом судебного решения может стать возврат положения сторон к их изначальному состоянию. В основном, это переход права собственности из частных рук обратно к государственному либо муниципальному жилищному фонду, а гражданин становится обычным арендосъёмщиком. Если недвижимость уже была продана либо обменена, то такая сделка тоже аннулируется.
Перед покупкой приватизированной недвижимости, нужно внимательно изучить имеющуюся документацию на неё (были ли там прописаны несовершеннолетние дети или нетрудоспособные граждане, когда она была приватизирована, было ли получено согласие всех прописанных жильцов на такую сделку). Это поможет избежать проблем и не даст оказаться выселенными из новой приобретённой жилплощади.
Какие квартиры нельзя приватизировать
Статьей 4 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ 1541-1) предусмотрен перечень тех объектов жилого фонда, которые невозможно приватизировать ни в добровольном порядке, ни через суд:
- Жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, статус которых подтвержден решением муниципалитета или администрации. Не является аварийным жилье даже при условии заметного износа, разрушения или повреждения несущих конструкций, если такой статус не присвоен.
- Комнаты и/или квартиры в общежитиях. Изначально это место временного проживания для отдельных категорий граждан, которое предоставляется на время работы или учебы. После того, как работа завершена или окончена учеба, комнату в общежитии надлежит освободить.
- Комнаты или квартиры в домах закрытых военных городков – такие помещения используются для расквартирования воинских частей гарнизона и размещения военнослужащих, рабочих и служащих ВС России. Все помещения имеют правовой статус служебного жилого фонда и приватизации не подлежат даже после увольнения в запас с военной службы.
- Служебное жилье – имеет статус, аналогичный общежитию – дает право на проживание только по роду своей работы на предприятии, в учреждении или организации. После прекращения трудовых отношений служебное помещение надлежит освободить.
Помимо этого, невозможно, да и нет необходимости приватизировать кооперативное жилье.
При такой системе гражданин, являясь членом кооператива, выкупает квартиру в рассрочку и становится ее собственником после того, как вся сумма выплачена.
Все. Данный список исчерпывающий, расширенному дополнению и толкованию не подлежит.
Как оспорить приватизацию квартиры
Вполне резонный вопрос: если уж появилась такая возможность, то – с чего начать?
Во-первых, необходимо собрать все обоснования требования заявителя. Затем уплатить госпошлину, составить исковое заявление о признании договора приватизации недействительным, включение истца в число собственников.
Приложить небольшой пакет:
- выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости в отношении спорной квартиры – кто правообладатель;
- справка с места жительства;
- гражданский паспорт истца;
- основания для оспаривания договора приватизации.
При наличии:
- копия ордера,
- копия поквартирной карточки,
- другие документы, по ситуации.
Также возможно применение обеспечительных мер. Например, наложение запрета на регистрационные действия в отношении спорного помещения.
Необходимо истребовать все документы по приватизации из Росреестра.
Нужно понимать, что, аннулировав результаты приватизации, все участники процесса, будут вынуждены, по новой, посетить уже пройденные инстанции. Ведь сделка признается судом не действительной. Только процесс будет несколько изменен, с учетом необходимого количества лиц. Ведь переход права собственности от государства, гражданам не наступил, так как договор признан недействительным.
Всё возвратилось «на круги своя» и жилплощадь вновь государственная, а проживающие – наниматели.
А значит, все желающие получить муниципальное жильё в свое полное распоряжение, могут снова обращаться в компетентные органы по тому же вопросу. Далее – всё по списку.
Внимание! Но гораздо проще, сформулировать требования правильным образом и договор будет не действующим частично, а не полностью.
Также, осуществляется включение в число участников договора приватизации того человека, чье право было нарушено.
Как гласит закон, признание некоторой части сделки не действительной, не значит, что недействительно и остальное. В таком разе, квартира останется собственностью проживающих, а доли перераспределены с учетом новых фактов. Остальные участники сделки будут освобождены от повторного сбора документов и хождения по инстанциям.