Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итоговое решение о выдаче ипотеки принимают сотрудники банка, и вы не знаете заранее, какие критерии на него повлияют. Организация может отказать при наличии у вас непогашенных кредитов из-за сомнений в платежеспособности. Поэтому на данный момент оптимальный вариант — накопить на первоначальный взнос, сохраняя деньги на вкладе под проценты.
Субсидии для получения ипотеки
Но что делать, если откладывать долго, а жить негде уже сейчас?
Рассмотрите доступные государственные программы, это единственный вариант взять ипотеку без использования личных накоплений.
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Для чего необходим первоначальный взнос
Первый взнос позволяет снизить величину кредита по отношению к стоимости недвижимости. Это необходимо для того, чтобы кредитор смог продать залог с применением дисконта в случае невыполнения клиентом долговых обязательств. В качестве примера можно привести ситуацию: заемщик купил квартиру за 4 млн рублей, но по каким-либо причинам перестал выплачивать долг. В этом случае банк вправе продать залог, но рыночная цена такого объекта будет ниже. Авансовый платеж, внесенный на этапе оформления, позволит банку реализовать жилье без убытков.
В зависимости от того, какой первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку планирует вносить заемщик, банк формирует представление о платежеспособности клиента. Чем больше сумма, тем привлекательней условия кредитования. Выражается это в уменьшении общего долга и, соответственно, переплаты. Кроме того, заемщик может рассчитывать на снижение ежемесячных платежей и продолжительность кредитования.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
Почти все дополнительные расходы заёмщика должны быть указаны в кредитном договоре. К ним относятся:
- Сумма первоначального взноса. Обычно составляет 10–30% от одобренной банком суммы, вносится сразу после подписания договора.
- Оформление страховок. Обязательное страхование касается только залога – при ипотеке это квартира, дом или другой вариант недвижимости. Стоимость полиса определяется как процент от суммы кредита, с каждым месяцем уменьшается. Личное страхование необязательно, но с ним банки могут уменьшать процентную ставку в среднем на 0,5–1%.
- Оценка недвижимости. Её заказывают у профессиональных оценщиков и указывают стоимость жилья в договоре. Обычно банки рекомендуют аккредитованные компании, с которыми сотрудничают, но заёмщик вправе обратиться в любую.
- Оплата госпошлины. Это необходимо, чтобы купленная недвижимость перешла в собственность заёмщика. Ускоренное оформление ипотеки стоит дороже. Дополнительно придётся заплатить за снятие обременения с залога.
- Оплата услуг нотариуса. Обращаться к нему необходимо, если, например, супруги оформляют жильё в общую собственность или используется маткапитал, при котором обязательно выделение долей детям.
Иногда приходится тратиться на оплату банковской ячейки или аккредитива. Но этого можно избежать, если продавец согласен на перечисление денег на счёт или наличными.
Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
| Сумма кредита (руб.) | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Срок кредита | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Процентная ставка | 12% | 12,5% | 13% |
| Ежемесячный платеж (руб.) | 28 694 | 29 275 | 29 862 |
| Переплата по кредиту (руб.) | 1 443 303 | 1 513 028 | 1 583 458 |
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Банк оформляет ипотеку без взноса по ставке от 10,4% на первичном и вторичном рынке жилья. Главное условие — приобретаемое жилье соответствует требованием банка, заемщик оставляет под залог другую собственность. В этом случае вносить первоначальный взнос не требуется. Возраст заемщика — 18–75 лет, стаж на последнем месте работы — от трех месяцев, положительный кредитный рейтинг.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Страхование жизни и здоровья, объекта недвижимости.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 100 млн руб.
-
Комиссия за выдачу ипотеки без взноса отсутствует.
Банк выдает ипотеку без взноса под залог другого жилья по ставке от 13,59%. Срок кредитования — от трех до 30 лет. Минимальная сумма по ипотеке — от 900 тыс. руб. Для одобрения заявки заполните анкету, прикрепите справку о доходах с работы и заверенную у нотариуса копию трудовой книжки. Требуется постоянная или временная регистрация, гражданство РФ. Возраст заемщика — 18–70 лет.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 50 млн руб.
-
Покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Какой процент должен быть от общей суммы?
О минимуме говорить проще – ноль. И все же, если говорить о каком-то проценте, то он, как показывает практика, не будет ниже 10-15. И то, при условии, что банк считает: рисков минимальное количество, клиент – надежный, будет исправно платить.
Хотя гарантий никто не дает. Жизнь непредсказуема. Но для этого предусмотрено страхование ипотеки. Впрочем, это другая тема.
В целом, на низкий размер первого взноса могут рассчитывать:
- люди с хорошей зарплатой и безупречной кредитной историей;
- те, кто готов предоставить банку дополнительные гарантии;
- лица, имеющие право на участие в государственных программах, направленных на приобретение жилья в ипотеку на льготных условиях.
То есть, те клиенты, которые платежеспособны, с точки зрения банка, либо те, кто каким-то образом гарантирует, что обязательство будет исполнено. Дополнительно подстраховываться финансовой организации не нужно.
Первый взнос большого размера потребуется:
- если у человека плохая кредитная история;
- если у заемщика нет официального дохода;
- в иных случаях, по усмотрению банка.
Нужно понимать, что величину взноса определяет именно кредитная организация, исходя из анализа личности и финансовых возможностей заемщика. Поэтому говорить о точном проценте средств, которые нужно внести сразу же – не очень простое занятие.
Что такое первоначальный взнос и каким он должен быть?
Первоначальный взнос – это часть средств, которую заемщик оплачивает до заключения договора по ипотечному кредитованию. Остальную часть средств выдает банк. В среднем, первоначальный взнос составляет 20% от суммы недвижимости.
Чем выше первоначальный взнос, тем ниже проценты по кредиту предоставляют банки. Это не всегда так, но часто такая закономерность существует. Но даже если ставка остается такой же, как и при минимальном первоначальном взносе, благодаря его большой сумме можно сэкономить на процентах по ипотеке.
Нужен или нет первоначальный взнос — решает каждый конкретный банк. Кредитное учреждение самостоятельно разрабатывает ипотечные программы, исходя из конъюнктуры рынка и своих маркетинговых исследований. Если программа не требует вносить деньги изначально, заемщик может этого не делать. Эту сумму можно направить на ремонт квартиры или другого объекта недвижимости, приобретенного по ипотеке.
Кстати, о ремонте. При оформлении ипотеки не стоит сразу отдавать все свои средства из загашника. Вам придется минимум 10–15 лет отдавать большую часть доходов в счет ипотеки. Может случиться так, что средств на ремонт не останется, и вы будете жить в квартире, которая вам не нравится.
Как подсчитать первоначальный взнос можно уточнить у кредитного менеджера в банке. Обычно это делают с помощью ипотечного калькулятора, о котором уже ранее упоминалось. Размер процентов, которые придется выплатить, зависит от программы, финансовых возможностей соискателя и стоимости покупаемой жилплощади.
Теперь стоит рассмотреть актуальные на данный момент предложения по ипотеке в различных банках:
| Название банка | Годовая ставка, % | Первоначальный взнос, % | Льготные условия |
| Фора-Банк | От 9,49 | От 15 | С учетом маткапитала ставка снижается до 5%. |
| РНКБ | 10,5 | От 10 | Присутствует бонус от застройщика, на фоне чего надо внести только 8%. |
| Промсвязьбанк, Совкомбанк, Транскапиталбанк, Газпромбанк, Металлинвестбанк, банк «СПб», Центр-инвест | От 5,9 | 30 | В домах, возведенных с участием этих банков, можно приобрести жилье по ставке 20%. |
| ВТБ | От 8,4 | 15 | Нет разницы между новостройками и вторичкой.
В Уралсибе ипотека для семей с детьми – от 4,9% годовых. |
| Уралсиб | От 8,79 | От 20 | |
| Сбербанк | От 6,5 | 20 | Для семей с госфинансированием первый взнос снижен до 15%. |
При сравнении ставок по ипотеке на новое жилье и вторичку, можно отметить, что во втором случае они обычно ниже. Это потому, что долевое участие более рискованно, как для заемщика, так и для банка. В случае долгостроя квартиру не будет возможности продать и вернуть назад выданные средства. Поэтому путем повышения годового процента банки себя стараются обезопасить.
Что такое первоначальный взнос (ПВ) по ипотечному займу?
Это часть стоимости залогового объекта, который приобретается в ипотеку. Она вносится наличными в кредитную кассу. Оставшаяся часть выдается за счет ссудных средств, и заемщик обязуется ее погашать в установленный срок. Первый платеж уменьшает кредитную сумму и переплату по нему. Кроме того, он свидетельствует о серьезных намерениях клиента исправно выполнять обязанности по погашению займа.
На данный момент ипотечные кредиты практически не выдают без взноса. В среднем по ипотечным программам он может составлять 10-30% от стоимости жилья. Для кредитора этот показатель будет особенно важным, поскольку он позволяет оценивать финансовые способсности заемщика, исходя из чего будет определяться процентная ставка.
Необходимость ПВ обусловлена тем, что при ипотеке в залог идет недвижимость и является его обеспечением. Если заемщик будет не в силах оплачивать, то залог реализуется, а вырученные средства идут на погашение кредита и издержек банка по его продаже. Оставшиеся средства могут быть переданы горе-заемщику. Как и любая другая вещь, со временем недвижимость может падать в цене, и банк может недополучить за счет этого. ПВ придает объекту залогу бОльшую ликвидность.
Вопрос: Банк одобряет ипотеку уже вместе с первоначальным взносом?
Ответ: Банк учитывает размер первоначального взноса при одобрении. Но прежде ориентируется на доход. Поэтому и сумма одобрения всегда больше, чем подавалось изначально.
Вместе с первоначальным ипотека может быть одобрена в единственном случае: если на первый взнос идет материнский капитал или иная субсидия. И доход учитывается также на всю эту сумму. Ведь пока ПФР или местная администрация не перечислит сумму на гашение ипотеки, заемщик обязан будет вносить платежи со всей суммы вместе с первым взносом. Но и перечислит продавцу банк также всю сумму.
Например, квартира стоит 1000 000 рублей. И есть материнский капитал — 453000. Чаще банки одобряют сумму больше, пусть это будет — 1300000. Но нам так много не нужно, ведь цена квартиры 1млн. Кредитный договор подписываем на 1млн, и перечислит банк продавцу также — 1млн. И только после заявления и предоставления документов в ПФР, будет перечислен (в течении 1.5 мес.) материнский капитал (453000). И платежи тогда станут меньше по новому графику, с 547000.
Доля денежных средств
В РФ множество банков. Перед тем как брать кредит в определенном учреждении, необходимо проверить условия и выбрать наиболее выгодный для себя.
Первый взнос по ипотеке в Сбербанке составит 20 % от общей стоимости жилья. Для военных первоначальная сумма составит 15 %. Если человек хочет или может предоставить только два основных документа, то доля своих личных денежных средств должна составить 50 % вне зависимости от того, какую программу выбирает заемщик. Для первичного недостроенного жилья сумма составит 15 %. Сумма для строительства дома увеличится и будет равна 25 %. То есть чем надежнее человек, чем больше он может предоставить документов, тем лояльнее к нему станет относиться заемщик. И клиент сможет вложить меньшую долю своих личных денег.
Первый взнос по ипотеке в Сбербанке во множестве случаев равен 20 %. Но иногда учреждение проводит различные акции, и сумма может уменьшиться при предоставлении дополнительных документов. Необходимо всегда отслеживать условия по банкам, чтобы быть в курсе изменений. Также можно попросить консультанта уведомить об изменениях.
Для военных гарантией становится Министерство обороны, которое заключает контракт с подчиненными на длительный срок. Поэтому для них банк предусмотрел минимальный процент. Для клиентов, которые не хотят или не могут предоставить информацию о рабочем месте и о заработной плате, финансовое учреждение запрашивает половину от стоимости жилья.
Иногда банки предоставляют кредиты без первых взносов, но условия по ним жесткие. Так, например, заимодавец может обезопасить себя и предоставит кредит с очень высокой процентной ставкой, куда также может входить обязательное заключение страховых договоров, включение множества дополнительных комиссий, а также установка определенных ограничений.
При изучении различных банковских программ можно выявить особенность: чем больше сумма взноса, тем меньше процентная ставка. Это происходит из-за того, что кредитор в данном случае предоставляет меньшую сумму, и ситуация для него становится наиболее безопасной.