Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 6 ст. 57.3 ГрК РФ, орган местного самоуправления на протяжении 14 рабочих дней после получения заявления подготавливает и выдает ГПЗУ заявителю. В случае обращения в МФЦ этот документ оформляется на протяжении 30 дней как максимум (ст. 12 ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года).
Связь с другой документацией
До оформления ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить нижеприведенную техническую документацию:
- Топографический план. До начала застройки проводится топографическая съемка земельного участка, информация о которой заносится в ГПЗУ.
- Ситуационный план — оформляется, если топографическая съемка ведется с высоты. В этом документе фиксируются границы участка и прилегающие к нему объекты.
- Проект межевания территории. В этом документе фиксируются сведения об установленных границах участка.
- Специальные технические условия (СТУ).
- Кадастровый паспорт земельного участка (в виде выписки из ЕГРН).
После оформления всей вышеприведенной документации владельцу (собственнику) земли необходимо обратиться в соответствующие инстанции за получением ГПЗУ.
Что входит в градостроительную документацию
В состав пакета входят материалы, отражающие планы по развитию городской территории и предусматривающие:
- выделение жилых районов;
- определение микрорайонов;
- выделение кварталов;
- определение места расположения каждого здания, строения и других элементов будущей инфраструктуры.
Оформление градостроительной документации также подразумевает определение границ земли под будущую застройку, а также предоставление общих сведений об объектах (функциональное назначение, ограничение по плотности и высотности застройки и пр.), которые планируется возводить.
Для составления пакета документов требуется следующее:
- выполнение проекта планировки территорий;
- изготовление документации по межеванию территории;
- оформление ГПЗУ.
Почему, перед заказом ГПЗУ, рекомендуют сделать услугу градостроительный потенциал?
Градостроительный потенциал территории — это список мероприятий, направленных на устранение ограничений, наложенных на объект. Данная услуга позволяет рассчитать целесообразность застройки еще до создания проекта и начала строительных работ.
Основные функции градостроительного потенциала:
- Оценка существующих ограничений и способов их устранения на этапе подготовки проекта;
- Определение оптимального расположения строения с учетом особенностей ландшафта;
- Изучение правил размещения коммуникационных объектов;
- Расчет максимально допустимого размера и количества этажей строения;
- Анализ показателей, влияющих на строительство здания.
Нужен ли ГПЗУ для получения разрешения на строительство в 2021
Не смотря на то, что ГПЗУ в 2021 г. как официальный документ не требуется, чтобы начать строительство частного дома, но его значимость достаточно высока.
Приведем пример
Женщина покупает земельный участок в Московской области, чтобы в дальнейшем построить жилой дом. На этапе покупки она не думала о том, что на участке могут быть разного рода ограничения. Когда время дошло до строительства собственного дома, жительница Московской области заказала градостроительный план земельного участка. В соответствии с планом земельный участок попадает сразу под несколько охранных зон и только примерно на 10% от участка можно строить недвижимость. Получается, что она приобрела землю, значительная площадь которого находится в запрете на строительство.
Пошаговая инструкция оформления ГПЗУ
Заполнение ГПЗУ должно осуществляться в соответствии с Приказом № 40 Министерства регионального развития РФ от 26.04.06. Он опирается на законодательные положения ГрК РФ и представляет собой Инструкцию, в полной мере отражающую правила заполнения Плана.
Вначале указываются номера, которые во всех случаях фиксируются арабскими цифрами:
- А – регистрационный № ГПЗУ;
- Б – порядковый № ГПЗУ.
Далее заполните строку с указанием, на основании чего заполняется ГПЗУ. Здесь нужна информация о данных акта, которым утверждён План. В соответствии с другими требуемыми данными, заполните оставшиеся строки с общими сведениями о заявителе и ЗУ, где планируются работы:
- полный адрес местоположения;
- кадастровый номер;
- данные исполнителя ГПЗУ;
- данные о структуре, согласовывающей и утверждающей ГПЗУ;
- № акта, которым План был утверждён.
Подводные камни при составлении ГПЗУ и возможные риски
В начале статьи мы указали перечень ведомств и организаций, с которыми нужно пройти согласование и получить необходимые сертификаты или экспертизы. На практике не всегда удается простому, юридически «неподкованному» гражданину, уложиться в установленные сроки.
Риски могут быть следующие:
- Вы сделали пакет документов, оплатили их оформление, а на этапе топографической съемки (ее выполнение допускается до года), Вы «застряли». В итоге подготовленное с ведомством согласование может оказаться недействительным.
- Вы решили не делать топографическую съемку, посчитав, что она Вам не нужна. Возможен вариант, что администрация района может не принять у Вас документы для оформления градостроительного плана. Мотивация будет проста – у них нет данных съемки местности для определения границ все тех же коммуникаций.
- У Вас уже есть готовый проект дома. Для его «посадки» на рельеф обязательно нужна вертикальная планировка и топосъемка! Она же требуется и при перепаде высот земельного участка.
Как видите, хоть она и не обязательна, но без нее не обойтись даже в том случае, когда на участке растут взрослые деревья и Вам необходимо их сохранить.
Указанные «подводные камни» касаются топографической съемки. Возможен и ряд других рисков при оформлении градостроительного плана, поэтому наш Вам совет: доверьтесь специалистам!
Градостроительный план земельного участка где получить? Как получить градостроительный план земельного участка
Вопрос, который возникает у застройщика после получения готового градостроительного плана, это «Где и как получить разрешение на строительство?». Все очень просто. Разрешение получается в том же Комитете по градостроительству и архитектуре, в котором вы оформили градостроительный план. Для его получения понадобятся документы собственника на участок, готовый градостроительный план и генеральный план по застройке территории.
Необходимо вернуться в комитет, куда была подана заявка на градостроительный план земельного участка, где получить надлежаще оформленный отказ на его оформление, с указанием причин. Такой отказ может быть выслан по почте. Отказ не является запретом на повторное оформление заявки и может быть обжалован как в досудебном порядке, так и в суде.
Градостроительный план и генеральный план это одно и тоже
Генеральный план – это градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Он разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Федерации.
Генеральный план городского или сельского поселения до его утверждения подлежит опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также с заинтересованными организациями и населением в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
Сложности и ошибки при получении документа
При получении ГПЗУ без достаточного опыта прохождения данной процедуры часто появляются трудности, затягивающие сроки оформления или приводящие к отказу. Приведем список наиболее частых ошибок, с которыми сталкиваются заявители.
- В собранном пакете документов не хватает каких-то отдельных бумаг, без которых ГПЗУ не выдается.
- Сведения, на основании которых подготавливается и выдается план, неверны или требуют дополнения (уточнения).
- Указанный земельный участок нельзя использовать под застройку в принципе, либо на нем нельзя строить объекты с заявленными техническими характеристиками.
- Переданные документы оформлены с нарушением требований, предъявляемых к ним действующим законодательством.
- Интересующий надел не поставлен на кадастровый учет. Чтобы местные власти могли подготовить градостроительный план, координаты границ земельного участка должны быть прописаны в кадастре.
- Указанные в кадастре границы участки расходятся с фактическими.
Особенности получения
Процесс оформления и выдачи ГПЗУ регулируется существующим Градостроительным Кодексом и организуется местными органами самоуправления. Чтобы получить план, организации и частные лица обращаются в уполномоченные отделы местной администрации.
Основанием для подготовки и выдачи бумаги станет письменное обращение с приложением документации, устанавливающей право на обработку подобного запроса.
Процедура получения ГПЗУ
Оформлением градостроительных планов занимаются городские или районные отделы архитектуры и строительства, уполномоченные местными или муниципальными органами исполнительной власти. Основанием для запуска процедуры является заявление заказчика, застройщика или собственника, который может быть как физическим, так и юридическим лицом. Ее продолжительность, согласно действующему законодательству, не может превышать 30 суток с момента подачи заявления. Кроме того, выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно. Не менее важно то, что подготовка и оформление плана не требует проведения публичных слушаний или других подобных мероприятий.
Работы по подготовке ГПЗУ производятся либо в составе общего проекта межевания земельного участка, либо отдельно. Во втором случае результат оформляется в виде самостоятельного документа. После разработки ГПЗУ он утверждается органом местного самоуправления и выдается заявителю. Срок действия полученного документа напрямую не регламентирован, однако проект на его основе должен быть разработан не позднее 3 лет.
В законодательстве долгое время не указывалось никаких конкретных сроков действия градостроительных планов земельного участка, вне зависимости от того, где заявитель предпочел получать его. Но в этом году (с 1 июля 2017 года) была введена четкая дата – план действует в течение 3 лет с той даты, когда он был оформлен и подписан представителями соответствующего государственного ведомства.
При этом до сих пор не регулируется один важный вопрос, связанный с тем, как нужно вносить изменения, которые произойдут за эти три года. Например, под участком были проложены инженерные коммуникации, которые подходят к вновь создаваемому коттеджному поселке. Будет ли действовать план застройки или нет – такой вопрос решается в индивидуальном порядке. Собственнику можно рекомендовать составить новый план, в соответствии с актуальными данными, к тому же такая услуга полностью бесплатна, потому что ограничений по количеству нет.
Как получить градостроительный план в МФЦ: пошаговая инструкция №1
Лицо имеет право обращения к любому подразделению многофункционального центра, без привязки к регистрации, но в регионе нахождения объекта. Рекомендуется получить предварительную запись на прием, чтобы не выстаивать живую очередь по талону.
Все вопросы касательно проведения процедуры уточняются на официальном сайте или по номеру телефона горячей линии. План изготавливается в комитете по градостроительству и архитектуре определенного района, в готовом виде выдается МФЦ. Для совершения процедуры необходимо:
- Лично написать заявление по образцу, для этого понадобится помощь специалиста. Заявление отправляется в Комитет;
- Подать документы;
- При помощи полученной расписки о поданной документации, отслеживается статус;
- Многофункциональный центр назначает время и дату, когда будет готов план.
Отдельное заявление подается, если технический план содержал неточности. Был вынесен законопроект, при котором технические планы, оформленные до 1 июля текущего года и требующие корректировки, должны быть заменены.
Пакет необходимых документов
Разработка и получение градостроительного плана земельного участка занимает 30 дней. Список запрашиваемых документов:
- Заявление, составленное в произвольной форме или по образцу, выданному в комитете, на составление градостроительного плана.
- Кадастровый план участка под строительство.
- Техпаспорт на объект строительства.
- Договор с предприятием инженерно-энергетического комплекса.
- Материалы проведенной топографической съемки участка, находящегося во владении собственника.
- Свидетельство о госрегистрации прав на строение или сооружение.
- Свидетельство о правах собственника на участок земли или договор аренды.
- В зависимости от собственника земельного участка подается либо копия паспорта физического лица, либо свидетельство о госрегистрации юридического.
- В случае если земля находится в аренде, потребуется документ или заявление владельца, подтверждающие его согласие на проведение строительства.
- Акты о праве на владение недвижимым имуществом.
Дополнительно могут потребоваться такие документы:
- Устав организации.
- Документы, устанавливающие разрешенный вид строительства.
- Приказ председателя комитета «Об утверждении проекта планировки», «Об утверждении проекта межевания».
- Генеральный план.
- Планы зданий: поэтажные, фасадов зданий.
Все документы подаются в виде заверенных нотариусом копий, так как документы сдаются окончательно и возврату владельцу не подлежат.
Застройка — особенности и условия
Когда застройщик подает запрос в структуры архитектурно-строительной инспекции по месту строительства, то он получает градостроительные условия и ограничения, касательно застройки на рассматриваемом участке земли. При подаче запроса следует предоставить следующие бумаги:
- документ о праве владения землей или же договор об аренде;
- месторасположение земли;
- топографический план;
- кадастровая справка;
- фотографии земельного участка и прилегающих территорий;
- градостроительный расчет (документ, который устанавливает возможно ли строительство желаемого объекта недвижимости и определяет его допустимые размеры и габариты в зависимости от существующих нормативов и ограничений)