Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
«Старая» УК: неизбежно ли расставание?
Означает ли объединение жителей в ТСЖ, что прежнюю УК обязательно выгонят из поселка? Не всегда. «Нет смысла менять хорошо работающую машину, — говорит Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). – Необходимость в этом может возникнуть тогда, когда у жителей есть серьезный повод». Эксперт приводит пример, когда жители объединились в НП, добились передачи своей новой структуре всех дорог, коммуникаций и прочего имущества в поселке – а потом все равно были вынуждены взять на работу двух управленцев из прежней компании. «Провести «революцию» жителям удалось, а вот решать ежедневные рутинные задачи они уже не смогли – у всех свои заботы, а деятельность хлопотная, — подводит итог эксперт. – Так что по факту управленцы остались теми же, но вот контроль со стороны жителей усилился».
«На практике встречаются случаи, когда жители, создав некоммерческую организацию, не отказываются от услуг старой управляющей компании, — подтверждает адвокат Олег Сухов. – Обусловлено это тем, что качество и цена услуг, предоставляемых УК, устраивает собственников домов. Но они хотят при этом контролировать действия управленцев и в случае отступления от условий договора – применять санкции».
Управляющую компанию всегда можно призвать к порядку – пожаловаться на нее в прокуратуру, жилищную инспекцию, считает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье». Эксперт также напоминает нам, что управляющие организации, занимающиеся многоквартирными домами, например, будут обязаны с мая 2015 года иметь лицензию и аттестованных управляющих. Предположим уже от себя, что процесс лицензирования и аттестации «перекинется» и на загородный рынок, тем более что многоквартирные дома (это те же малоэтажки) на нем вполне благополучно существуют.
Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница
Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.
Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.
Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.
Как перерегистрировать СНТ в ТСН
В рамках законодательных норм у участников правления СНТ часто возникает необходимость поменять ОПФ с учетом внесенных поправок. Перерегистрация СНТ в ТСН происходит путем разделения СНТ или при помощи смены типа предприятия. Способ реорганизации фактически представляет собой ликвидацию уже имеющегося юридического лица и образование совершенно нового юридического лица. Он проводится согласно пошаговой инструкции и состоит из нескольких этапов:
Если документы учредительного типа не будут заменены согласно главе 4 ГК РФ, объединение собственников могут исключить из состава ЕГРЮЛ, поскольку это является нарушением действующего закона. Такие СНТ не смогут проводить сделки, осуществлять сбор взносов, заключать официальные договоры, пользоваться услугами коммунального характера. Дополнительно при обнаружении нарушений на юридических лиц и руководителей накладывают штраф.
Смотрите видео: Переход из СНТ в ТСН
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
Что это такое и зачем нужно
Товарищество собственников — это организация, занимающаяся некоммерческой деятельностью (не получающая прибыли от совершаемых ею действий). Областью её ответственности является обеспечение надлежащего порядка в доме.
Все вопросы, затрагивающие обустройство и обслуживание общего жилья, рассматриваются и решаются товариществом самостоятельно:
- В процессе разрешения проблемных ситуаций ТСЖ может прибегнуть к помощи сторонних организаций, а может справиться благодаря своим внутренним резервам. Такое сообщество представляет собой полноправное юридическое лицо, обладающее:
- банковским счётом;
- правом набора персонала, ответственного за выполнение установленных задач.
- Главный учредительный документ ТСЖ – это Устав. В нём отображены все имеющиеся задачи, и он регламентирует все действия по благоустройству дома. Согласно закону, выполнение видов работ, не указанных в Уставе недопустимо (ЖК РФ, гл. 13, ст. 136, ст. ст. 44 по 46, УК и ГК РФ). За несоблюдение этого требования товарищество может быть ликвидировано, руководителям может грозить уголовная ответственность.
-
Регулирует деятельность товарищества возглавляемое председателем правление. Оно несёт на себе функцию оперативного управления делами и наёмными работниками. Статус высшего органа имеет общее собрание членов товарищества, которое отвечает за разрешение всех спорных моментов и вопросов, связанных с существованием самоуправленческой организации, например:
- как создать ТСЖ и поддерживать его существование;
- реорганизовать структуру, а также ликвидировать её;
- проводить выборы председателя, правления, проверяющих органов;
- определить размер членских взносов;
- составить перечень необходимых работ и связанных с ними расходов.
Устав Тсж В 2020 Году
Можно доверить создание устава грамотному юристу или попытаться сделать это самостоятельно, опираясь на букву закона. За основу можно взять типовую форму. Обязательно обсудить с собственниками все пункты и при несогласии скорректировать текст.
Согласно изменениям в жилищном законодательстве надо внести в устав пункт о сборе платежей на капитальный ремонт от собственников. Государство разработало схему аккумулирования этих сумм, оператора по сбору и использованию средств, но эти данные должны найти отражение в новом уставе.
Деятельность, которой будет заниматься товарищество, должна быть оговорена в уставе. Если каким-либо ее видом ТСЖ заниматься не будет (например, проведением какого-либо вида ремонта), это также стоит указать.
Какие существуют плюсы и минусы ТСЖ? Любая организация, сообщество имеет отрицательные и положительные черты, ведь все-таки нет идеальной организации, которая в полной мере удовлетворяет всем требованиям заявителя. В конкретном случае плюсы и минусы ТСЖ также существуют. Теперь более подробно о каждом критерии. Сначала перечислим отрицательную сторону:
- Первым минусом ТСЖ является то, что если возросли коммунальные платежи, то в этом случае жильцы сами выбирают сумму, которую будут платить для достижения определённого результата. Так как не каждый собственник жилья имеет возможность на прихоти остальных, в связи с этим появляются разногласия. Один хочет выложить плиточкой весь вход, а другой и вовсе против этого всего. Это, несомненно, минус ТСЖ, но законодательство устанавливает максимальный предел, который не вправе превышать содружество.
- Следующим минусом ТСЖ является недостаточность юридической закрепленности, то есть это сообщество появилось не так уж и давно. Поэтому законодатель еще не успел в полном объеме закрепить нюансы данной деятельности. В этом минусе ТСЖ заключается то, что по правилу все жители по решению товарищества ежемесячно производят плату, но есть льготные лица, которые еще полностью не уточнены, и есть нежелающие плательщики, на борьбу с которыми уходит много времени и средств. В данном случае, если возникают разногласия, то страдает весь многоквартирный дом.
- Также минусом ТСЖ можно считать то, что нужно ли ТСЖ, если сами жильцы не желают его создания. Но законодатель обязывает. Этот минус ТСЖ на данный момент лежит в основе зарождения. Связано это с тем, что жильцы сами еще не понимают, нужно ли ТСЖ именно им, потому что тяжело привыкнуть к чему-то новому, еще неизвестному.
Также минусы ТСЖ перекрываются некоторыми плюсами, о которых невозможно не сказать:
- ТСЖ создается из собственников жилья, тем самым, именно они решают, чего им не хватает. Все происходит совместно, чаще всего голосованием, именно это положительно отвечает на вопрос о том, нужно ли ТСЖ.
- Самостоятельный контроль за всеми расходами. Само сообщество выбирает организации для проведения тех или иных работ, что может сэкономить денежные средства жильцов при правильном их использовании.
До сих пор еще не у всех есть точный ответ на то, нужно ли ТСЖ или нет. Но то, что в этой области нужно работать, является фактом. Ведь с минусами ТСЖ есть все-таки и плюсы, и при правильном подходе все должно пойти в положительную сторону.
Плюсы и минусы тсж в коттеджном поселке.
Плюсы и минусы двух типов ОПФ
Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество может быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.
У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.
Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».
Кому принадлежат коммуникации?
Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.
Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.
Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.
Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.
Достоинства и недостатки ТСЖ и варианты выхода из него
Напротив, с оглядкой на все плюсы и минусы ТСЖ, можно сказать, что для новостроек ТСЖ – одна из наиболее популярных оптимальных форм управления.
Говоря о том, как выйти из ТСЖ одной квартирой, следует понимать, что любой владелец помещения в многоквартирном доме может бесчисленное количество раз прекращать членство в ТСЖ и снова возобновлять его. Для выхода из ТСЖ нужно написать два одинаковых заявления произвольной формы, в которых собственник жилья сообщает о своем намерении, и в рабочие часы отнести документы в управление ТСЖ. В шапке заявления нужно написать к кому вы обращаетесь (товарищество собственников жилья «название»), а также свои персональные данные.
Одно из заявлений останется в управлении ТСЖ.
На втором экземпляре сотрудники ТСЖ оставляют пометку о получении заявления и отдают документ автору, качестве гарантии того, что с датированного заявителем дня он не является членом ТСЖ.
Владелец квартиры, желающий выйти из ТСЖ, обязан предварительно погасить все и членским взносам, если такие есть на момент подачи заявления. После того, как человек перестает быть членом ТСЖ, ему будут предоставляться коммунальные услуги на основании договора. Так как тарифы на коммунальные услуги устанавливаются согласно с текущими расценками, сумма, которую должен ежемесячно оплачивать владелец помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, не будет существенно отличаться от размера членского взноса других жильцов дома.
ЖКХ за городом: кто обслуживает дома в коттеджных поселках
Называться оно может по-разному: дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), дачный потребительский кооператив (ДПК) и т.п.
Они отличаются по целям: кооператив обычно организуют для строительства поселка, а товарищество или партнерство – для управления. После вступления в силу в сентябре 2014 года поправок к Гражданскому кодексу все эти объединения приравниваются к товариществу собственников жилья (ТСЖ). После того, как оно будет создано и зарегистрировано как юридическое лицо, все решения, связанные с управлением общей собственностью поселка, принимаются на общем собрании жильцов.
В частности, ТСЖ занимается поиском и наймом управляющий компании, которая будет решать все коммунальные вопросы.
У такого самоуправления есть свои плюсы и минусы. Эффективность работы ТСЖ зависит от того, кто будет возглавлять объединение: это должен быть не просто инициативный жилец, а профессионал в области ЖКХ.
А жителям поселка желательно познакомиться друг с другом и уметь договариваться, чтобы решать спорные вопросы.
Нередки случаи, когда объединения жильцов, даже добившись передачи им в собственность коммуникаций, не могут справиться с множеством повседневных проблем. В результате счета за коммуналку возрастают, возникают проблемы с поиском подрядчиков, а от такой самостоятельности страдают жильцы. Поэтому актуален компромиссный вариант, когда жители поселка создают ТСЖ, не отказываясь от услуг действующей УК.
В результате насущные вопросы решаются профессионалами, а члены товарищества получают возможность воздействовать на управляющую компанию, если та нарушит договор. Еще один важный вопрос, который нужно решить владельцам загородных домов, что именно обслуживает и какие услуги предоставляет управляющая компания. Дело в том, что состав общего имущества многоквартирных домов закреплен законодательно, а для загородной недвижимости такого перечня не существует.
Поэтому в договоре с УК нужно указать, что именно входит в состав общего имущества и как определяется доля каждого жильца в нем. Что касается перечня услуг управляющей компании, то он тоже подробно прописывается в договоре.
Обычно сюда входят:
- обслуживание и ремонт дорог и пешеходных зон;
- обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций (систем тепло- и водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации);
- охрана территории, организация пропускной системы и патрулирование поселка;
- озеленение территории поселка;
- освещение мест общего пользования;
- создание и ремонт детских спортивных площадок;
- уборка территории и вывоз ТБО;
- создание диспетчерской службы.
- уборка снега;
Как видите, загородная жизнь, кроме несомненных плюсов, имеет и свои нюансы. Впрочем, добиться нормального обслуживания домов в любом случае можно.
В крайнем случае управляющую компанию можно призвать к порядку, пожаловавшись в жилищную инспекцию или прокуратуру. Главное, хорошо знать свои права и составить грамотный договор на оказание услуг.
Как создать ТСЖ в коттеджном поселке в 2019
Российские Законы, к сожалению, так и не дали точного определения, что такое коттеджные поселки, их правовой статус до сих пор так и не определен. Поэтому отсутствует юридически значимое регулирование по созданию и конечному управлению этим населенным пунктом.
Итог весьма печален – возведение малоэтажных жилых домов, так бурно развивающееся в последнее время на всем пространстве страны, так и остался без правового законного урегулирования.
Что же приходится делать? Остается только одно – применять схожие нормы законодательной базы, относящиеся к садоводо-огородническим товариществам, а ЖК РФ допускает создание товарищества собственников загородных домов и в коттеджных поселках.
Что это такое
Коттеджи – это благоустроенные жилые дома, с хорошей планировкой и всем необходимым коммуникационным обеспечением. А группа подобных домов будет образовывать коттеджный поселок.
Строительство ведется строго в соответствии с генеральным планом, к каждому дому прилегает земельный участок.
На территории поселка обычно присутствует вся необходимая для жизни инфраструктура, например, продовольственные магазины, медицинские учреждения, места для занятий спортом и отдыха, парикмахерские салоны, бары и рестораны, и т.п.
Обычно они располагаются недалеко от крупных населенных пунктов в транспортной доступности.
Все коттеджные дома имеют свою уникальную планировку, они возводятся по новейшим строительным технологиям со своей уникальной архитектурой, к тому же к дому прилегают земельный надел, гаражный бокс, проложены все необходимые коммуникации.
Для коттеджного поселка характерны двух-трехэтажные дома из кирпича или натурального камня типа таунхаусов или роскошных вилл.
В поселках обычно организована служба охраны, контрольно-пропускной пункт, своя эксплуатационная диспетчерская, которая оперативно получает информацию обо всех неисправностях в инженерных или коммуникационных сетях жизнеобеспечения.
На практике все поселки этого типа имеют ограждение, которое периодически контролируется службой охраны.
И управлять таким большим хозяйством порой бывает весьма трудно, поэтому целесообразность создания ТСЖ весьма актуальна.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
В чем плюсы коттеджного поселка?
1. Как правило, территория коттеджного поселка огорожена общим забором, оборудована въездная зона, организованы охрана, минимальное обслуживание: вывоз мусора, расчистка проездов и уборка снега зимой, обслуживание коммуникаций. Все это выполняет управляющая компания.
2. В поселках организовано централизованное энергоснабжение, а в некоторых – и газоснабжение. Водоснабжение, как правило, либо общее, из центральной скважины (их может быть несколько на поселок), либо индивидуальное на каждом участке. Так же и канализация: либо центральная на поселок, либо индивидуальная на каждое домовладение. Если коттеджный поселок находится в черте населенного пункта, он может быть подключен к центральным водоснабжению и канализации.
3. В поселках однородная социальная среда, оборудованы зоны досуга. Построена инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание и отдых: магазин, кафе/ресторан (в более дорогих поселках), культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения с бассейном, баней, сауной, свой медицинский пункт, детский сад, школа.