Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судиться или договориться: как разделить недвижимость при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хороший и надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор. Его заключение становится все более естественным и уже не вызывает у людей такого сильного отторжения, как, например, 20 лет назад.
Лучший вариант — брачный договор
«Брачный договор можно заключить в любой момент до брака и в браке до внесения в ЗАГС акта о расторжении или о вступления в силу решения суда о расторжении брака. Также регулирует раздел имущества заключение соответствующего соглашения, но его можно подписать лишь в течение трех лет после расторжения брака. Оба этих документа — и брачный договор, и соглашение о разделе имущества — должны быть заверены нотариусом», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Как происходит раздел недвижимости при расторжении брака?
Дом, квартиру, земельный участок садом, дачу, приобретенные в официальном браке, закон считает совместно нажитой собственностью семейной пары. В список входят также объекты коммерческого использования: выкупленный офис, парикмахерская, ферма. На решение суда влияют воля супругов, обстоятельства и закон.
Раздел может происходить по следующим сценариям:
- общая недвижимость продается, а вырученные деньги делятся пополам;
- объект (дом, квартира, дача и т.д.) делится натурально, в буквальном смысле слова;
- недвижимость остается в собственности одного из супругов, который будет выплачивать стоимость доли второго.
Раздел недвижимости проводится только после определения долей каждого. Суд исходит из принципов равенства мужа и жены, поэтому делит все поровну, исключая другие варианты. Чтобы супруги знали, что их ждет при расторжении брака, юристы советуют заключать брачный договор.
Общая и долевая собственность при разделе имущества
При разделе имущества и недвижимости имеет значение, какая это собственность — общая или долевая. Общая – это когда квартира, например, принадлежит всем членам семьи одновременно, их доли не прописаны в документах. После расторжения брака каждый получит одинаковую долю.
При долевой собственности в документах на квартиру указано, какая часть кому принадлежат. Могут быть идеальные доли, они указаны только на бумаге и не привязаны к конкретным метрам: например, 1/3 часть в квартире площадью 61 кв. м.
Реальные доли — это четко указанные части квартиры, например, комната в 12 кв. м в доме площадью 120 кв. м. Какое имущество считается общей и долевой собственностью, и как происходит его раздел, определено в ГК РФ (Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. № 252 и 256)).
Статус жилья по закону
Приватизация жилой недвижимости в России осуществляется на основании Закона РФ № 1541-1 (от 04.07.1991). Так именуется процедура перевода муниципального жилья в категорию частного владения.
Принять участие в приватизации и стать собственниками квартиры могут все граждане, имеющие постоянную регистрацию на ее территории. Если их несколько, квартиру приватизируют все одновременно. Стать собственником, участвуя в данной процедуре, совершеннолетний гражданин может лишь единожды. Дети до наступления совершеннолетия имеют право участвовать в приватизации без количественных ограничений.
Если один объект приватизирует сразу несколько человек, недвижимость оформляется в общую долевую собственность. Т.е. каждому выделяется отдельная доля и предоставляется свидетельство о праве собственности на нее.
Если в приватизации одновременно участвуют муж и жена, их квартира также переводится в общую долевую собственность. По причине такого правового статуса приватизированная квартира не относится к совместно нажитому имуществу.
Раздел приватизированной квартиры
Когда семья распадается, возникает проблема раздела имущества. Если собственность является совместно нажитой, права жены и мужа равны. Делить безвозмездно приобретенные владения сложнее. Самый простой вариант – если квартира приватизирована на обоих. В этом случае каждый из супругов сможет выделить свою долю в жилом помещении в натуре, то есть приобрести в пользование какую-то конкретную комнату (при наличии такой возможности), либо получить компенсацию в размере стоимости своей доли. Причем если собственность оформлена только на супругов, их доли практически всегда распределены поровну, а если еще и на ребенка, то у каждого будет по 1/3 доле, и т.д. Чем больше владельцев, тем меньшая часть квартиры у каждого из них.
Если же один из состоящих в браке людей участвовал в приватизации, а второй – нет, то такая квартира разделу между ними не подлежит. Она является собственностью того супруга, который получил ее бесплатно от государства. Но иногда возможно обойти это правило:
- При заключении брачного договора права на имущество передаются в соответствии с этим документом. В нем указывается, какая конкретно собственность является принадлежащей каждому из супругов, и как распределяются их доли вообще.
- По согласию между мужем и женой, после принятия от государства квартиры они могут заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, включив туда и приватизированное жилье, независимо от того, кто его получил.
- Если не владеющий супруг произвел за счет собственных средств и/или труда капитальный ремонт или иную реконструкцию, что значительно увеличило стоимость квартиры, то он вправе потребовать признания за ним права собственности на долю в ней, как если бы она была приобретена совместно. Доказать это довольно сложно. Необходимо представить, во-первых, доказательства наличия и источника вложенных средств, во-вторых, использования их для улучшения квартиры. Это могут быть, в частности, сведения о полученных в наследство или за счет продажи наследственного имущества денежных средствах, квитанции на приобретение строительных материалов, договоры с подрядчиками, свидетельские показания и т.д. Также, скорее всего, потребуется проведение судебной экспертизы, которая определит стоимость квартиры до и после ремонта.
- Если приватизированную квартиру в период брака продать и купить другую, право собственности на новое жилое помещение возникнет уже у обоих супругов в обычном порядке, т.к., приобретенное за плату, оно станет совместно нажитым. Обратное при необходимости придется доказывать заинтересованной стороне.
Выдел доли для обращения взыскания
Бывают случаи, когда для обращения взыскания на долю супруга в совместно нажитом брачном имуществе требуется выделить ее. Это происходит в судебном порядке. По общему правилу (если нет брачного договора) доли супругов признаются равными, поэтому при выделе доли учитывается все общее имущество. Стоимость его делится пополам, а затем определяется конкретное имущество, подлежащее передаче мужу и жене. Стоимость приватизированной квартиры, если должник не является ее собственником, не учитывается при определении долей супругов и на эту сумму не будет обращено взыскание.
При оформлении в собственность жилья в порядке приватизации, перед принятием решения нужно заранее продумать возможные последствия, предусмотреть различные варианты и не отказываться от участия в этой процедуре без действительно веских причин.
Совместно нажитое имущество в рамках семейного законодательства подлежит разделу между супругами при расторжении брака. Однако с приватизированной квартирой, которая была оформлена в собственность после заключения брака, не все так просто.
До заключения брачного союза
Любое имущество, приобретенное и оформленное до брака, разделу не подлежит, так как считается личным. Даже если второй супруг после женитьбы пропишется на данной жилой площади, имущественных прав он никаких не приобретет.
В случае с жилым помещением при разводе второй супруг может претендовать на часть жилья или денежную компенсацию, если за его счет квартира увеличилась в цене (была сделана перепланировка, ремонт, поменяли окна на пластиковые и т.д.).
В подобной ситуации доля определятся в зависимости от того, сколько человек вложил собственных средств. Но доказать свое право на часть чужой недвижимости можно будет только в суде и предоставив документальное подтверждение. В качестве доказательной базы принимаются чеки за строительные материалы, договора с подрядчиками и/или строительными бригадами, акты приемки выполненных работ и оказанных услуг и т.п.
Наиболее убедительно будет выглядеть, если человек непосредственно перед ремонтом обналичил крупную сумму денежных средств или продал что-то из собственного дорогостоящего имущества. После того, как брак будет расторгнут, тот супруг, у которого прав на жилую площадь нет, обязан будет аннулировать регистрацию по этому адресу и покинуть помещение вместе со своими вещами.
Исключением являются дети: невозможно выписать и выселить несовершеннолетнего ребенка, если у второго родителя нет места, где ребенок будет жить и где он будет зарегистрирован. Например, после развода ребенок остается с матерью, которая должна будет выселиться, но собственного жилья у нее нет. Значит, несовершеннолетнего вместе с матерью выписать невозможно.
Если приватизация произведена до брака
Семейный Кодекс приводит полный список имущества, которое будет считаться личной собственностью мужа или жены. Сюда относится:
- имущество, купленное до свадьбы;
- материальные ценности и прочее имущество, приобретенное во время брака, но только за личные деньги, не относящиеся к семейному бюджету;
- имущество, полученное на основе безвозмездной сделки – дарственная, договор наследия, приватизация.
Статья 37 СК РФ четко определяет правила владения личным имуществом и невозможность разделить его по закону с третьими лицами без согласия собственника. То есть квартира, оформленная по договору приватизации до брака одним из супругов, не будет подлежать разделу. На долю такого имущества не могут претендовать даже дети, только после смерти при вступлении в права наследия.
Если после брака в этой квартире проживает ваша жена с детьми, они прописаны по данному адресу, то на все что они могут рассчитывать после развода, это дальше проживать в ней, пока детям не исполнится 18 лет, при условии, что другого жилья они не имеют. Больше никакие права, в том числе и имущественные на них не распространяются.
Но, как и любой закон, он имеет свои исключения из правил – это обжалование единоличного владения квартирой. Сейчас идет речь не о законности сделки и возможном факте мошенничества, а о праве разделить квартиру со вторым супругом через суд. Сделать это можно только при условии, если реальная цена недвижимости существенно возросла, и здесь не обошлось без семейных денег, на половину которых вправе претендовать второй супруг при разделе имущества. Увеличение стоимости обычно происходит, если во время брака:
- произведен капитальный ремонт;
- сделана перепланировка;
- реконструкция;
- вмонтирована дорогостоящая мебель;
- прочее.
При соблюдении вышеописанных пунктов, второму супруг можно отсудить долю недвижимости, которая эквивалентна его вложениям, либо требовать денежной компенсации. Но статья 37 СК РФ по этому поводу также выставляет свои требования:
- расчет доли второго супруга будет происходить исходя из разницы первоначальной стоимости квартиры и оценочной при разводе. Полученная сумма будет делиться поровну между участниками бракоразводного процесса;
- разделение происходит только через судебные органы при наличии доказательств;
- доказательствами должны служить неопровержимые факты – чеки, квитанции, выписки с личного счета.
Поэтому прежде чем спорить, является ли приватизированная недвижимость совместно нажитым имуществом, необходимо определить участие каждого из супругов в данной сделке и когда именно проходил процесс разгосударствления. Если оба супруга занимались вопросом приватизации, то можете смело делить квартиру по закону поровну (статья 34 СК РФ) или подавать заявление в суд, если вы не можете прийти к обоюдному согласию.
Как изменить или увеличить долю имущества при расторжении брака
Деление приватизированной квартиры при разводе можно оспорить даже в тех случаях, когда имеет место совместная собственность, которая подразумевает равные доли.
Основаниями для предоставления иска в суд могут быть:
- инвалидность одного из супругов;
- наличие детей до 18 лет, которые проживают с отцом или матерью;
- ребенок с ограниченными возможностями, проживающий с мужем или женой;
- жена, ожидающая появление малыша, или пребывающая в декрете;
- отсутствие заработной платы или иного дохода у одного из супругов по уважительным причинам.
Все вопросы, касающиеся определённых обстоятельств, решаются в суде. Чтобы что-то доказать, понадобятся время и деньги на услуги грамотного адвоката, однако результат того стоит.
Право проживания в приватизированной квартире
Право на проживание в квартире, приватизированной одним из супругов, имеет разный объем в зависимости от того, мог ли второй тоже получить ее бесплатно в собственность.
А. Когда супруг, обладавший таким правом, отказался от приватизации, он в любом случае сможет постоянно проживать в этой квартире, сколько захочет. Выселить его будет нельзя. Однако распоряжаться квартирой, то есть продавать, сдавать в аренду, завещать и т.д. этот человек не будет иметь возможности, а также не повлияет на принятие такого решения другими жильцами. Его наследники тоже не смогут претендовать на получение имущества в виде квартиры, которой он пользовался.
Тем не менее право на проживание, даже само по себе, способно осложнить жизнь собственнику. Ведь распоряжение таким помещением ограничивается – едва ли кто-то захочет купить квартиру, в которой живет посторонний человек. Да и просто нахождение под одной крышей со ставшим уже чужим человеком не приносит удовольствия, особенно если отношения сложились неприязненные.
Б. Если же в квартире прописан бывший супруг, который не имел права участвовать в ее приватизации, есть возможность выселить его после развода через суд. Однако это также представляет серьезную сложность, особенно если есть дети, или у бывшего мужа или жены отсутствует другое жилье и средства, чтобы его приобрести. В этом случае, по иску последнего, суд может определить срок, в течение которого он имеет право проживать в квартире, либо возложит на бывшего супруга обязанность снять для него жилье.
Наследование приватизированного жилья другим супругом
После смерти одного из супругов в наследство включается все имущество, принадлежавшее ему на день смерти. Переживший супруг, по общему правилу, имеет такие же права на совместно приобретенную в браке собственность, пусть и оформленную на умершего. Поэтому он получает у нотариуса свидетельство о праве на половину этого имущества. Другая половина идет в наследственную массу и делится между всеми наследниками по закону или по завещанию.
Если же в собственности усопшего находилась приватизированная только им квартира, она целиком переходит к наследникам, а не ее ½ доля, как в остальных случаях. Таким образом, у пережившего супруга останется меньше жилой площади, чем если бы он участвовал в приватизации, или если бы квартира была куплена в браке.
Добровольный раздел приватизированной квартиры
Супруги имеют право самостоятельно определить порядок деления недвижимого объекта после приватизации в досудебном или судебном порядке.
Досудебный порядок:
- устное установление принципов деления собственности;
- составление мирового соглашения (самостоятельно, с помощью юриста);
- обращение к нотариусу, который проверяет документ на соответствие закону и утверждает его.
Судебный порядок:
После начала судебного разбирательства участники имеют право составить мировое соглашение. Алгоритм реализации решения:
- составление иска о разделе квартиры;
- проведение переговоров с супругом;
- принятие решения о заключении мирового соглашения;
- оформление контракта (самостоятельно или с привлечением юриста);
- передача документа в суд;
- получение удостоверенного судом соглашения.
Минусом такого варианта является запрет на повторное обращение в данный суд по вопросу раздела квартиры. То есть пересмотреть раздел не получится.
Когда квартира приватизирована обеими супругами, но один из них не согласен на раздел при разводе, он может обратиться в суд. В данном случае рассматриваются две основные позиции:
- квартира не совместная, а находится в долевой собственности — после бракоразводного процесса каждый участник получает свою часть имущества (при разделе остального имущества эти доли не учитываются);
- квартира находится в совместной собственности — делится поровну между супругами, однако по результатам судебных разбирательств одна часть может быть увеличена (причины могут быть различными: наличие маленьких детей, низкий доход родителя и прочие).