Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Откуда налоговая может узнать, что гражданин сдает квартиру в аренду
Если нет официального договора, то ФНС не узнает о сдаче жилья в аренду — на это надеются многие собственники. Однако не стоит рассчитывать на удачу: выявить незаконную сделку для налоговой не составляет труда. Перечислим самые распространенные ситуации:
- Квартиранты доставляют слишком много хлопот соседям (шумят по ночам, мусорят в подъезде, грубят и ведут себя непристойно). Обращения к хозяину не помогают: он не реагирует на жалобы. В итоге жильцы дома решают добиться справедливости другим путем и отправляют анонимное письмо в налоговую. Собственника ждут разбирательство и штраф за неуплату налогов.
- Арендодатель и арендатор расстались со скандалом. Хозяин не вернул мебель и личные вещи, принадлежащие квартирантам. Те захотели отомстить и сообщили в налоговую о факте незаконной сдачи жилья.
- Случайное совпадение. Компания снимает для сотрудника квартиру. С собственником заключен официальный договор, только вот хозяин не захотел отдавать в казну часть дохода. Во время выездной проверки инспекторы ФНС изучили договор и решили установить личность арендодателя. В итоге выяснилось, что он сдает квадратные метры и не платит налоги, хотя должен это делать.
- Участковый узнал, что в квартире долгое время проживают посторонние люди без регистрации, и составил акт — это входит в его обязанности. Он тоже имеет право обратиться в ФНС с заявлением о нарушении закона.
Как в ФНС попадают сведения о квартирах в аренде?
У сотрудников налогового органа имеются довольно обширные полномочия для выявления данных о том, что граждане не платят налоги за сдачу жилья в аренду. В том числе, допустимо проводить проверочные мероприятия камерального и выездного типа. Кроме того, сообщить такие сведения могут граждане, проживающие по соседству с арендованной квартирой, УК или участковые.
Также сотрудники ФНС могут сделать вывод из того, какие сведения содержатся в базах Росреестра. Это касается ситуаций, когда у человека несколько квартир. Затем проводится проверка по поводу того, какие из них лицо использует в целях личного проживания. Для иностранцев установлена обязанность по регистрации в месте, где они проживают.
ФНС проверяет то, поставлены ли на учеты помещения, в которых зарегистрированы граждане других стран. Также есть полномочия относительно отправки запросов в банковские организации, чтобы проверить счета владельца жилья и вычислить факт получения средств.
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
- Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
- Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
- Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
- Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
- Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
- В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Будьте добры включить коммуналку
Жила-была женщина, которая сдавала квартиру. Предоставила гражданка в ФНС налоговую декларацию, в которую вписала все свои доходы, и в том числе сумму компенсации за коммунальные услуги. Женщина решила, что с налогами она переплатила, так как вписала в декларацию оплату, которая «набегает» по счётчику за коммуналку в арендуемой квартире.
Минфин в письме от 29 апреля 2019 года пояснил, что деньги, которые арендодатель получает от жильца, считаются доходом, который облагают НДФЛ. А оплата коммуналки — это обязанность собственника жилья. То есть, арендодателя. Поэтому, если вы включаете сумму коммунальных услуг в арендную плату, то будьте добры заплатить налог со всей прибыли.
Есть только одно исключение: платежи, которые рассчитываются по показаниям счётчика. Их Минфин исключил из общей суммы компенсации. Потребление ресурсов по счётчику зависит от жильца квартиры, а не арендодателя. Поэтому у собственника квартиры экономической выгоды здесь нет, и отражать компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчику в декларации не нужно.
Какие налоги платятся при сдаче квартиры
Законодательством РФ предусмотрена обязательная выплата налоговых отчислений с сумм, полученных при сдаче жилья в аренду. Выплаты уплачиваются независимо от того сдается квартира физическим или юридическим лицам. Собственник жилья обязан заключать договор найма с жильцами. В соглашении прописывается сумма, которую ежемесячно уплачивают квартиросъемщики. Именно с нее и будет рассчитываться налоговая ставка.
Михаил Суворов Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Обратите внимание, что если в договоре указана не только сама аренда, но и компенсация коммунальных платежей, то удержания высчитываются не со всей суммы. Из указанного в соглашении размера вычитаются деньги, уплачиваемые ежемесячно по счетчикам. Оставшаяся сумма и есть налоговая база. Государство предлагает несколько вариантов исчисления налогов на доход. Владелец может исчислять их как физическое лицо или зарегистрировать ИП для ведения предпринимательской деятельности. С 2019 года появился и третий вариант расчета — налог на доходы самозанятых лиц. В каждом случае ставка отличается. Какой способ будет более выгодным и удобным в том или ином случае зависит от многих факторов и высчитывается индивидуально.
Ответственность за неуплату налогов
Налоговое законодательство довольно жестко относится к неплательщикам и предусматривает ряд административных и уголовных наказаний за данную провинность. Неуплата налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, повлечет:
— Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, если плательщик не вовремя уплатил отчисления или сделал это в неполном размере по незнанию или ошибке. При намеренном нарушении закона размер штрафа увеличивается вдвое. За каждый день просрочки в обоих случаях начисляется пеня. Статья 122 НК РФ.
— Штраф до 300 000 рублей/исправительные работы сроком до 480 часов/арест до полугода, для предпринимателей, которые не соблюдают действующие законодательные нормы. Статья 171 УК РФ.
— Штраф от 100 000 до 300 000 рублей, или принудительные работы на срок до 1 года, или арест до 6 месяцев за уклонение от налоговых отчислений в бюджет. Статья 198 УК РФ.
Особо злостные неплательщики, которые получают большие доходы и уклоняются от уплаты, могут попасть в тюрьму на срок до 3-х лет в соответствии с п.2 ст. 198 УК РФ.
Своевременное оплаченные отчисления избавят собственника жилья от административного и/или уголовного преследования.
Выплата за доход от аренды декларируемого 13% налога
Извлекаемый квартировладельцем доход от сдачи жилья в наем является налогооблагаемым (Налоговый кодекс, ст.209, ст.208 п.1 пп.4, ст.207 п.1).
Осуществляя сдачу квартиры без статуса ИП (что допускается законом), собственник жилплощади обязан ежегодно готовить налоговую декларацию не дожидаясь 30 апреля (Налоговый кодекс, ст.229 п.1) и выплачивать 13-процентный НДФЛ (Налоговый кодекс, ст.224 п.1) от суммы прошлогоднего заработка на аренде (Налоговый кодекс, ст.216 п.1).
Местное отделение ФНС потребует предоставить для камеральной проверки (Налоговый кодекс, ст.88) как декларацию 3-НДФЛ, так и документальное подтверждение источников дохода. Арендодателю необходимо сопроводить декларацию копиями арендного договора и расписок по получению выплат за аренду.
Арендодатель самостоятельно рассчитывает общую сумму прошлогоднего дохода и размер налога. Налоговый платеж по НДФЛ следует выплатить до 15 июля (Налоговый кодекс, ст.228 п.4).
Отметим, что 13% подоходный налог неокончателен – для многих категорий граждан РФ допустимо его снижение путем налоговых вычетов, определяемых статьями 218-221 Налогового кодекса.
Есть ли возможность не платить налог
Многие арендодатели задают вопрос: «а как в налоговой узнают, что у меня есть доход»? Отвечаем: элементарно. Если вы заключаете договор аренды на срок более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе, а значит, налоговая узнает об этом в кратчайшие сроки. Да и вряд ли в вашем доме нет сознательных соседей, которые с удовольствием предоставят эту информацию куда следует.
Есть практика заключения договоров на 10-11 месяцев, чтобы получать и деньги с квартиросъемщиков, и договор нигде не регистрировать. Причем она очень распространена в РФ, но в любом случае – это уклонение от уплаты налогов.
В то же время и без договора сдавать квартиру – большой риск. Уясните для себя – договор необходим. Разница только в том, что с юрлицами вы будете заключать договор аренды, а с физическими договор найма.
Таким образом, сдача квартиры в аренду без налогов возможна, если квартиросъемщик – физлицо. Тогда о договоре найма будут знать 2 человека: собственник квартиры и ее наниматель. Но если возникнут какие-то проблемы, защитить свои права арендодателю будет сложно.
Как минимум, придется рассказать, что вы в течение длительного времени получали доход, а налог на доход с аренды не платили, то есть уклонялись.
Подаём налоговую декларацию
В отличие от налогов с зарплаты, которые в большинстве случаев автоматически вычитаются из доходов граждан ежемесячно, отчисление государству с дохода от сдачи жилья арендодатель должен оплачивать самостоятельно — в конце налогового периода.
Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:
- 1 Копию правоустанавливающих документов на недвижимость
- 2 Копию договора найма
- 3 Копию оплаченных квитанций о квартплате или договора на ремонт с указанием стоимости работ
Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в период с 1 января по 30 апреля следующего года.