Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие дополнительные услуги требуется оплачивать при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.
В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Немного будут отличаться платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке.
В новостройке в качестве продавца квартиры будет выступать застройщик, передача прав собственности будет осуществлена на основании договора долевого участия. Договор долевого участия также подлежит государственной регистрации.
Иногда перед самым вводом дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках по предварительному договору купли-продажи. Это рискованная для покупателя сделка, поскольку она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, в новостройке будут заключаться в том, что покупателю придётся за свои средства доделывать предоставленное ему жильё. Нужно выявить все дефекты перед подписанием акта приема-передачи недвижимости.
Кто платит за сделку у нотариуса
Заключение договора купли-продажи (ДКП) возможно и без участия нотариуса. Его помощь иногда нужна — для оформления документов, без которых в некоторых случаях сделку оформить нельзя. Например, обязательно должна быть нотариально заверена доверенность на представление одного из участников сделки, если он не может присутствовать лично при заключении сделки. Также обязательно нужно заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки, если жилье является общим, совместно нажитым имуществом, или, если супруг — совладелец жилья по документам.
Нотариально заверенное согласие супруга может понадобиться и покупателю, если финансы, на которые покупается квартира, тоже нажиты в браке. Иногда могут понадобиться и другие документы, заверенные нотариусом.
Сколько нужно платить нотариусу при продаже квартиры, зависит от стоимости самой госпошлины и наценки нотариальной конторы. Общий ценник формируется из этих двух позиций. И может варьироваться от 500 до 2000 рублей. Цена зависит и от того, сколько нужно заверить документов. Кто платит нотариусу при продаже квартиры, зависит от того кому нужны нотариально заверенные документы. Логично, что и покупатель, и продавец, будут оплачивать заверение нужных их бумаг.
Услуги нотариуса обязательно нужны в случае, если квартира покупается с использованием ипотечных средств. Тогда без нотариуса не обойтись, его присутствие — обязательное условие, поставленное Законом. Оплата договора купли-продажи у нотариуса в этом случае ложится на покупателя. Поскольку ипотечные средства используются для достижения его целей. Стоимость услуги составит приблизительно полтора процента от общей цены покупаемой квартиры или земельного участка.
Также оформление договора купли-продажи квартиры невозможно без нотариуса, если продавцом выступает несовершеннолетний. Или при оформлении в собственность долей. Закон ставит обязательным условием присутствие нотариуса, поскольку раньше возможность заключать сделку без нотариуса позволяло недобросовестным продавцам ущемлять права несовершеннолетних или долевых собственников.
Расходы при покупке и продаже квартиры
Даже если оформлять договор самостоятельно без привлечения юриста, траты неизбежны. Они включают:
- Госпошлину. Это не налог, а обязательный платеж, имеющий фиксированную величину. Стороны платят государству за оформление сделки. Госпошлина вносится при регистрации права собственности в Росреестре, при подаче запросов о предоставлении документов для продажи квартиры.
- Нотариальный тариф. Это величина сродни госпошлине, то есть она установлена на государственном уровне и отражена в Налоговом кодексе, в Основах законодательства РФ о нотариате. В отличие от госпошлины, нотариальный тариф остается в распоряжении нотариуса. Тариф платится за удостоверение договора и копий документов.
- Налог. НДФЛ платит только продавец квартиры, поскольку именно он получает доход. В отдельных случаях ставка налога может быть 13% или 30%. Даже если по закону граждане не должны платить налог, подача декларации с указанием нулевой суммы дохода обязательна.
Прочих расходов стороны могут избежать, если откажутся от услуг риелтора, аренды ячейки, помощи юриста. При этом возрастают риски лишиться денег, не став собственником квартиры, или же отдать недвижимость без последующей оплаты ее стоимости.
Чем определяются затраты покупателя при совершении сделки
Для покупателя процедура купли-продажи (отчуждения) квартиры означает последовательность таких этапов:
- Поиск подходящей жилплощади – самостоятельно или через риэлтора.
- Подготовка необходимой документации, в том числе – заключение с банком соглашения об аренде ячейки для денег.
- Согласование с продавцом условий предстоящей сделки и оформление достигнутых договоренностей предварительным соглашением купли-продажи.
- Заключение с продавцом основного соглашения купли-продажи, совершение сделки. Если нужно, бумага удостоверяется нотариусом.
- Регистрация права собственности на приобретенную жилплощадь в Росреестре.
Таким образом, затраты покупателя предопределяются вышеперечисленными этапами сделки. При покупке квартиры в ипотеку структура этих расходов некоторым образом меняется, поскольку жилье приобретается за средства целевого жилищного займа. Ипотечный заемщик должен сразу же внести стартовый взнос (15-20% стоимости жилья), а затем ежемесячно выплачивать банку данный кредит, следуя графику погашения.
Как распределяются расходы при оформлении купли-продажи квартиры?
Закон не устанавливает общих правил касаемо вопроса, кто платит за договор купли-продажи. Нет конкретных норм, возлагающих расходы на одну или другую сторону. В данном случае законодатель руководствуется принципом свободы договора как добровольного акта двух сторон.
Нормы закона даже не содержат ситуации, когда лица не смогли достичь согласия по несению расходов. Предполагается, что оформление сделки урегулируется в любом случае добровольно.
На практике сложились обычаи делового оборота, которые используются в большинстве случаев. Они просты, понятны и эффективны. В общем виде их можно описать следующим образом: «платит тот, кому это нужно». Иными словами, каждая сторона должна заплатить за те действия, которые обеспечат полноценное оформление купли-продажи.
Это не отменяет возможность уступок. Контрагенты могут спокойно перераспределить затраты, если так будет необходимо.
Когда стороны должны обсудить нюансы?
Как говорят в народе, решить все нужно «на берегу». Причин тому несколько:
- Если подготовку к сделке ведет третье лицо, то оно должно знать, с кого именно требовать оплату. Кто может стать таким помощником? Профессиональный юрист, нотариус, риэлтор.
- Если договор купли-продажи грамотный, то в нем должен содержаться пункт о распределении расходов между сторонами. Это необходимо для того, чтобы в случае чего была возможность взыскать с одной из сторон сумму средств, уплаченных лицу, помогавшему оформить сделку.Например: все документы подготавливал юрист, а оплачивал покупатель, после того как бумаги были подписаны, а услуги оплачены, выяснилось, что продавец недееспособен. В таком случае, покупатель может заявить о недействительности сделки и потребовать возврата не только стоимости недвижимости, но и денежных средств, уплаченных юристу. Это можно будет легко сделать, но только в том случае, если в бумагах есть указание на то, кто именно нес расходы по договору.
Таким образом, стороны сделки должны решить вопросы по оплате договора до его подготовки и подписания. При этом нужно еще и определиться, каким образом будут происходить расчеты между участниками процесса: наличными средствами «из рук в руки», путем безналичного перевода, с использованием банковской ячейки.
Налог с продажи жилья
Для резидентов РФ общая ставка налога равна 13%. Эту часть расходов берет на себя продавец. Но не всегда он налогооблагается. Согласно нововведениям от января 2021 года, с продажи жилых площадей на вторичном рынке не должны платить налог те лица, кто стал владельцем свыше 5 лет тому назад. Если вы приобрели жилье раньше января 2021 года, то жилплощадь не будет подвергаться налогообложению, если находятся в собственности дольше 3-х лет.
Но стоит учитывать еще несколько случаев, когда после трехлетнего владения жилплощадью, ее можно продать и не платить налог. Это возможно, если:
- имущественное хозяйство было получено по дарственной или по завещанию;
- квартира приватизирована;
- жилплощадь получена по соглашению ренты с иждивенцем.
Срок владения начинают отсчитывать с даты, указанной в ЕГРП.
Сделка по продаже квартиры от А до Я
Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру
Согласие всех собственников
Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.
Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.
Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.
Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.
Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.
Отсутствие обременений
Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.
Юридическое сопровождение и услуги риэлтора
Комиссионные посредника могут прибавляться к основной стоимости объекта недвижимого имущества, выдвигаемой продавцом. В таком случае фактически риелтору платит покупатель, передавая продавцу всю заявленную сумму с учетом комиссии, заявленной агентством недвижимости.
В других случаях риелтор может взять процент от суммы сделки. В данной ситуации по сути его услуги оплачивает продавец, так как из желаемой цены за квартиру он получит меньшую сумму.
Услуги посредника оплачивает та сторона, которая к нему обратилась. Нужно обратить внимание на тревожный знак – если риэлтор запрещает взаимодействие с другой стороной договора, то вероятнее всего он планирует получить двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя).
Величина расходов на специалиста напрямую зависит от объема требующейся помощи. Окончательная стоимость должна быть отражена в договоре и, как правило, выражается двумя способами:
- в твердой величине – например, 50 000 рублей;
- в процентах от суммы сделки – например, 1-5% от цены квартиры.
Читайте на нашем портале интересную статью о правилах продажи квартиры через посредника.
Дополнительные расходы при покупке квартиры
Если разбить все возможные расходы Покупателя (кроме стоимости квартиры и процентов по кредиту) на отдельные категории затрат, то получится примерно следующее:
- Услуги риэлторов (можно обойтись и без них, но некоторые предпочитают работать через посредников);
- Услуги юристов (юридический контроль сделки желательно иметь каждому Покупателю в целях безопасности и защиты от оспаривания прав на квартиру);
- Услуги нотариуса (обязательны для некоторых видов сделок, в остальных случаях – по желанию);
- Сбор сведений о квартире, её собственниках и лицах, которые могут иметь на неё какие-либо права (в т.ч. права пользования);
- Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре;
- Расходы на безопасную передачу денег (аренда ячейки в банке или комиссия за безналичный расчёт);
- Страхование титула (если нужна дополнительная гарантия от утери прав собственности);
- Оплата задолженности по коммунальным платежам (если за прежним собственником остался долг);
- Услуги по приёмке квартиры в новостройке (если речь идет о первичном рынке);
- Дополнительные платежи Застройщику (после передачи квартиры Покупателю).
Отдельный список можно составить из дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку:
- Комиссия банка;
- Страхование (имущества, жизни и трудоспособности);
- Оценка стоимости залогового объекта (квартиры);
- Услуги ипотечного брокера.
Теперь рассмотрим эти затраты Покупателя подробнее.
Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.
По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.
Факты об ипотечном страховании:
- если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
- вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
- внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
- размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
- страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
- полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
- если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
- полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.
Расходы при покупке квартиры в новостройке
Добавочные расходы при покупке квартиры в новостройке могут оказаться гораздо более высокими, чем предполагают счастливые обладатели новеньких ключей. Есть определенные нюансы, которые стоит учесть в таком случае.
Желательно, чтобы у покупателя после оформления сделки ещё оставались деньги на непредвиденные траты. Вот что может произойти:
- После того, как дом сдан в эксплуатацию, БТИ проводит окончательные замеры площади квартир. В договоре обычно прописываются проектные размеры жилплощади, которые по окончанию строительства могут измениться в большую или меньшую сторону. Хорошо, если в меньшую. В ином случае придётся доплатить. А учитывая, какая сейчас стоимость одного квадратного метра жилья в большинстве городов России, сумма выйдет немалая.
- В некоторых случаях, прежде чем заселиться в новую квартиру, жильцы должны заплатить предоплату за коммунальные услуги примерно за два-четыре месяца. Такая обязанность возлагается на покупателей квартир в новостройках для того, чтобы на этапе заселения жильцы были обеспечены полным комплектом услуг от управляющей компании, у которых, в свою очередь, не должно быть долгов перед своими поставщиками.
- В настоящее время все больше новых квартир продаются со свободной планировкой. В таких ситуациях не обойтись без расходов на перепланировку. А после этого не обойтись без технического паспорта от того же БТИ.
- Ну и самые серьёзные траты конечно приходятся на ремонт в новой квартире, даже если она обустроена под ключ. Прежде чем переехать, нужно подготовить квартиру для комфортного проживания.
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения суммы затрат, стоит определить этапы совершения сделки для каждой из сторон. Каждый последующий шаг к заключению договора будет включать разные статьи расходов:
Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к риелтору.
Поиск покупателя, обращение к риелтору, подача объявлений в СМИ.
Сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки.
Запросы о выдаче справок, выписок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений, сбор прочей документации для продажи.
Оформление Предварительного договора купли-продажи.
Оформление Основного договора, заверение документа у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.