Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.
Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.
Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.
Возможные проблемы, трудности и их решения
Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:
- незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
- арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
- продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Как подать документы?
После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:
-
Личный визит в регистрирующий орган.
Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.
-
Обращение в МФЦ.
Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра. Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки документов).
-
Отправление заявления и документов по почте.
Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.
-
Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.
-
Через представителей.
От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой — нотариально заверенная копия паспорта).
Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).
Как проверить собственника
Перед заключением сделки вам нужно убедиться, что:
- вы действительно имеете дело с собственником — для этого сравните данные в документах, удостоверяющих личность, с информацией в бумагах на квартиру; кроме того, подлинность предоставленного паспорта можно проверить на сайте МВД России;
- у него нет долгов за ЖКХ — достаточно запросить квитанции за услуги ЖКХ и чеки к ним; для надежности можно получить в УК справку об отсутствии долгов;
- он дееспособен — с этим поможет справка из ПНД, которая подтвердит, что гражданин не состоит на учете в учреждении; более того, вы можете договориться о проведении освидетельствования прямо на сделке;
- не является банкротом и должником — произведите поиск на сайтах Арбитражного суда и Службы судебных приставов, а также воспользуйтесь ресурсом ЕФРСБ;
- не находится под следствием и не имеет судимостей — подобные сведения можно найти на сайтах судов;
- дано согласие второго супруга на продажу — оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.
Дополнительные документы для покупки квартиры
Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:
- Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
- Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества).
- Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
- Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
- Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.
- Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
- Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов.
- Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
- Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка.
- Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Что необходимо подготовить покупателю?
Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке без хлопот, заранее соберите весь пакет документов:
- паспорт и его заверенные копии нотариусом;
- паспорта членов семьи, которые будут прописаны;
- свидетельства о регистрации брака, о разводе;
- если нет штампа в паспорте, свидетельство о смерти супруга, если брак не был расторгнут;
- согласие супруги на приобретение квартиры;
- если в договоре купли-продажи будут указаны два собственника, то заявление на разрешение покупки недвижимости от супруги не требуется;
- свидетельство о рождении детей, их паспорта, коды;
- если недвижимость будет оформлена на детей младше 18 лет, нужно разрешение с органов опеки.
Этот перечень документов желательно иметь в 2-х экземплярах, если договор сделки будет оформлен через юриста или агентство. Напрямую с собственником можно связаться заранее, чтобы успеть подготовить все бумаги для подписания и нотариальной заверки.
Что должен предоставить продавец
Собственник квартиры также обязан предоставить ряд документов, но гораздо больше, чем покупатель. Из-за того, что вторичный рынок – это «мешок» с сюрпризами, проверке подлежат даже регистрационные данные детей собственника от первых браков. Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно внимательно смотреть перед сделкой?
- Оригинал и копии паспорта собственника, заверенные нотариально. Если собственников несколько, все они представляют документы, присутствуя на сделке.
- Идентификационные номера всех прописанных людей в квартире, собственников и их супругов.
- Если собственник жилья не является гражданином страны, паспортные данные требуется перевести и заверить перевод у нотариуса. При этом нужно подтвердить, что на родине продавца нет наследников, которые могли бы претендовать на имущество в данный период времени (после развода, по завещанию, и т.д.).
- Свидетельства и паспорта о рождении детей – все, кто вписан и не вписан в паспорт, должны быть документально отображены в документах при продаже квартиры.
- Органы опеки могут предоставить разрешение детям, которые являются собственниками жилья, на продажу, а также выдать справки о поведении (о не привлечении к ответственности).
- Разрешение от органов опеки для попечителя на продажу квартиры, если дети являются инвалидами, недееспособными.
- Документ, свидетельствующий о том, что продавец является собственником жилья, или же доверенность, которая разрешает проводить сделки купли-продажи имущества.
- Отметки БТИ о регистрации прав на объект продажи.
- Техпаспорт недвижимости с указанием планировки, законности перепланировки (если имеется).
- Свидетельство о браке, разводе, смерти супруга.
- Заявление супруга на разрешение продать квартиру, если она находится в совместной собственности; нотариально заверена, не имеет документов дарственного типа от родителей.
- Если квартира досталась по наследству, завещанию, разрешение супруга не требуется.
- Если квартира была приватизирована в браке в период с 2011 по 2012 год, то считается совместно-нажитым имуществом.
- Если жилплощадь продается в долевой части, необходимо согласие участников об отказе своих прав на доли объекта.
- Оценка эксперта для установления среднерыночной цены. Эта справка является действительной полгода.
- Форма №3 из ЖЭКа, действительная 10 суток с момента получения. Там указываются все лица, которые прописаны в квартире.
- Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Наличие счета в банке при проведении сделки через ячейку или счет.
- Справка о поступлении средств на счет после или до оформления сделки (это указывается в договоре).
Также сделка купли-продажи может зависеть и от других факторов, количества пакетов документов для банка и для регистрации. Участились случаи покупки квартир на вторичном рынке посредством ипотечного кредита.
Жильё в новом доме (первичный рынок)
Документы при покупке квартиры у застройщика включают в себя акт приёма-передачи объекта, справку о погашении долга перед компанией. Важно, что помимо договора купли-продажи может быть инвестиционное соглашение. Однако сама сделка безопаснее, бумаг нужно меньше, так как отсутствуют предыдущие собственники, история владения объектом.
Варианты покупки объекта:
- За собственные средства;
- За привлечённые ресурсы.
В первом и втором случае бухгалтерия компании должна подтвердить, что деньги поступили на счёт. Неважно, пришли они от покупателя или от банка – для регистрации это значения не имеет. Если приобретатель собственности участвовал в долевом строительстве, ему нужна такая же справка от кооператива.
Важно! При долевом строительстве деньги не могут передаваться наличными. Они поступают только на счёт застройщика или кооператива. Требование передать средства в наличной форме должно насторожить: это один из признаков грядущего банкротства.
До похода в Росреестр нужно обеспечить:
- акт приёма-передачи объекта (покупатель удостоверяет, что он согласен с качеством и объёмом выполненных работ);
- технический паспорт на квартиру (потребуются обмеры всех комнат, составление плана).
Подписание акта приёма-передачи не лишает покупателя возможности требовать устранения тех или иных недостатков. Но, как показывает практика, после его оформления у компании резко снижается желание устранять недостатки. Без такого акта сделка не может быть зарегистрирована в органах Росреестра. Если же застройщик долго не устраняет недостатки, есть вариант: подписать акт приёма-передачи с оговорками, где указаны сроки доделки объекта.
Проверяем покупаемую недвижимость
Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.
При этом следует выполнить следующие действия:
- Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
- Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
- Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
- Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.
Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.