Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгом по приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Граждане, располагающие денежными средствами для выведения квартиры из госфонда, имеет все шансы быстро решить вопрос. Но не у всех есть нужные средства. Единственный способ – продать неприватизированную квартиру чтобы приобрести дешевое жилье меньше по площади. Но продажа квартир, находящихся в государственном жилищном фонде запрещена законом. Поэтому, перед сделкой, жилье все равно придется приватизировать.
Как продать неприватизированную квартиру
Первым делом необходимо найти покупателя, который согласится помочь с приватизацией. Это наиболее сложный этап, так как покупатели опасаются мошеннических схем и зачастую не любят платить задатки, даже если подписаны все соответствующие документы, дающие все возможные гарантии. Высокий уровень тревожности покупателей часто сопряжён с низкой правовой культурой, и основной источник страха – незнание законодательной базы. В такой ситуации хорошим решением может стать консультация независимого юриста, незаинтересованного в совершении сделки, который объяснит, как правильно всё оформить. Когда покупатель соглашается на задаток, алгоритм действий должен быть следующим:
- Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором скрупулёзно прописываются все гарантии относительно задатка
- Покупатель даёт задаток за квартиру, совпадающий с суммой, необходимой для приватизации. Фактически, размер задатка может превышать эту сумму, но вероятность того, что покупатель на это согласится, крайне мала. Подобная просьба может вызвать дополнительные подозрения в мошенничестве, что, в свою очередь, может угрожать срывом сделки.
- Продавец занимается непосредственно приватизацией квартиры. Этот этап может занять до двух месяцев, так как желающих приватизировать недвижимость сейчас действительно много, и создаются очереди.
- Когда районная администрация даёт разрешение на приватизацию жилья, продавец оплачивает выставленный счёт и оформляет у нотариуса необходимые документы (составляется договор приватизации на условиях выкупа квартиры из государственного фонда)
- Подписанный договор должен быть зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ)
После выполнения всех необходимых процедур, теперь уже собственник жилья может приступить непосредственно к процедуре продажи. Для наиболее успешной сделки ему следует получить наиболее полную информацию о том, как продать приватизированную квартиру, и начать сбор необходимых документов.
Случай 1. Собственность супругов
— Нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности, совместной собственности супругов или общей долевой. Мы видим, что собственник приобрел квартиру в период, когда он состоял в браке. Следовательно, эта покупка является совместным имуществом бывших супругов, и по закону требуется согласие второго супруга на его отчуждение. Либо этот человек присутствует здесь при сделке и дает свое согласие, либо заранее обращается к нотариусу и тот удостоверяет его, как отдельное нотариальное действие, — поясняет специалист.
Есть ли у отчуждателя супруг или был когда-либо, обычно устанавливается по паспорту. Хотя бывает и так, что человек, к примеру, приобрел квартиру в браке в 2020 г., после этого расторг брак и поменял паспорт в 2021 г. И в его новом документе уже нет штампа, что он находился в определенном периоде в браке.
Можно ли продать неприватизированную квартиру
Порядок оплаты стоимости приватизации жилых помещений регламентируется постановлением Совета Министров РБ № 1399 от 21 сентября 2001 года.
Оплата квартиры в рассрочку производится ежемесячными платежами, в определенном размере. В постановлении сказано, что договор приватизации может быть расторгнут, в судебном порядке, при неуплате ежемесячных платежей в течении одного года.
- Квартира выставляется на продажу, находим покупателя
- С покупателем заключается предварительный договор, где оговариваются основные моменты – сроки продажи, стоимость, размер задатка, ответственность сторон и многое другое.
- За счет задатка гасится стоимость приватизации квартиры. Получаем справку в горисполкоме о полной оплате стоимости квартиры.
- Направляемся в агентство по государственной регистрации, снимаем запрет на отчуждение квартиры и вот оно! Квартиру можно продавать.
Казалось бы все просто. Только вот потенциальные покупатели будут почему-то уходить или требовать чрезмерного снижения стоимости квартиры. Все просто – вы не может дать полноценных гарантий покупателю. С вопросами о продаже неприватизированных квартир крайне желательно обращаться в агентства недвижимости, они независимая сторона, которая может гарантировать продавцу максимально выгодную стоимость квартиры. Для покупателя важно, что сбором, подготовкой и проверкой документов будет заниматься грамотный риэлтер, сделка пройдет своевременно, максимально быстро и комфортно.
- Аналитика недвижимости (51)
- Без рубрики (1)
- Выступления в СМИ (243)
- Интересные объекты недвижимости (4)
- Истории о недвижимости (41)
- Консультации по недвижимости (90)
- Разное (18)
- «Предпосылок для роста цен нет. А к снижению — есть». Эксперты о том, что происходит на рынке вторичного жилья и что будет дальше.
- «К осени ожидаем еще минус 5%». Риэлтеры рассказали, что происходит на минской «вторичке» и дали прогнозы на перспективу
- «Одна из главных задач — борьба с серым рынком». О чем говорили на XII съезде БелАН и кто стал ее новым председателем.
- Уже минус 15%, а что будет дальше? Специалисты говорят, что в ближайший год цены на жилье продолжат снижаться.
- «Риэлтеры хотят добиться права на получение персональных данных». Узнали планы профобъединений на этот год
С продажей неприватизированной квартиры могут помочь агентства недвижимости, которые легко решат проблему с вашей регистрацией по новому месту жительства. Сделка происходит при помощи «буфера». Для начала «покупателя» прописывают в квартире, принадлежащей риелторской конторе. Затем между вами происходит законный обмен муниципальной недвижимостью. «Покупатель» становится арендатором вашей квартиры, а вы — временно условным съемщиком квартиры агентства недвижимости.
Схема вполне рабочая, однако учитывайте что, во-первых, репутация риелтора должна быть безупречной, во-вторых, из и без того небольшой суммы выручки значительную часть будет составлять комиссия посредника. При содействии агентства недвижимости можно купить квартиру, которая не была приватизирована, достаточно легко и быстро, как и продать ее.
Помимо того что неприватизированная квартира перейдет в арендное жилье, за которое надо будет платить месячную ренту, меняются на более строгие и условия проживания в ней. Так, для съемщиков коммерческого жилья предусматривают более жесткие меры по выселению неплательщиков.
— Если у гражданина имеется двухмесячная задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и плате за пользование жильем, он выселяется вместе со всеми проживающими, — сказала Наталья Кухарчик. — Если среди них есть несовершеннолетние — к процессу привлекаются социальные службы.
Кроме того, арендную квартиру нельзя будет продать или подарить, что можно сделать с приватизированной квартирой.
Как приватизировать жилье? Подробную инструкцию приводит портал realt.by.
1. Обратиться в исполком (если квартира находится в коммунальной собственности) или на предприятие (если квартира находится в собственности этого предприятия).
Заявление о приватизации подается в службу «Одно окно». Оно должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования жилым помещением.
В заявлении указываются:
- перечень всех лиц, имеющих право пользования этим помещением;
- согласие всех этих лиц на приватизацию;
- долевое участие каждого из них в выкупе жилья.
Бланк для такого заявления выдадут на месте. Кроме этого, надо приложить следующие документы:
- паспорта или иные документы, удостоверяющие личность всех лиц, участвующих в приватизации;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если такие имеются);
- по возможности документ, подтверждающий право на льготы;
- чеки «Жильё» при их наличии, с выпиской из чекового счёта.
Далее в течение месяца ваше заявление рассматривается, после чего принимается решение. Если вам отказали в приватизации, это решение должно быть обосновано. Его также можно будет обжаловать в суде.
2. В случае положительного ответа вы выплачиваете установленную стоимость недвижимости. Эта стоимость формируется из состояния квартиры на момент подачи заявления: во сколько государству обошлось помещение по сегодняшним ценам, учитывая его износ. Это может быть 50-60 млн рублей, а может и 200-300 млн рублей.
Выплачивать всю сумму сразу не обязательно. Достаточно внести 10% от стоимости, а остаток погашать постепенно. Срок такой рассрочки гражданин может устанавливать сам. Максимум — 40 лет. При этом не начисляются никакие проценты, и стоимость приватизации уже не изменится.
Кроме того, если внесены 10% от стоимости приватизации, вы становитесь собственником этого жилья и вправе оставлять его в наследство. Однако вы не сможете продать недвижимость до момента полного погашения стоимости.
3. После того как вы внесли определённую сумму, необходимо заверить договор приватизации у нотариуса (в присутствии всех совершеннолетних участников приватизации) и зарегистрировать в организации по регистрации недвижимости.
После этого вам вручаются свидетельство о госрегистрации права собственности и технический паспорт на помещение. На этом процесс приватизации заканчивается.
А вот то, что нельзя приватизировать:
- комнаты в общежитиях;
- служебные помещения;
- социальное жильё;
- жильё в закрытых военных городках.
Более расширенный список можно найти в 5-й статье Закона «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь».
У кого есть льготы?
Есть также категории граждан, которым полагаются льготы на приватизацию. Однако воспользоваться такой возможностью они смогут только один раз:
- участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
- лица, принимавшие участие в ликвидации последствий на Чернобыльской АЭС;
- участники военных действий в Афганистане;
- инвалиды с детства;
- лица, получившие жилье в результате сноса дома, принадлежавшего им на праве частной собственности, без выплаты компенсации.
Перечень остальных льготников вы найдёте в 12-й статье Закона «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь».
Государственный жилищный фонд Беларуси сегодня составляет 392 тыс. жилых помещений. В их число входят как неприватизированные жилые помещения, так и служебные, специальные, социальные жилые помещения, комнаты в общежитиях, помещения коммерческого использования и другие.
На 1 апреля 2013 года в Беларуси также насчитывалось 1132 жилых помещения коммерческого использования (из них в Минске — 281).
Как продать долю в неприватизированной квартире
После этого Покупатель и Продавец в обычном порядке, собрав все нужные справки (а куда же без них?), подают заявление на обмен в государственную организацию, занимающуюся проведением подобных сделок. Организация рассматривает заявление, проверяет возможность обмена и выдает разрешение на его проведение.
- оформление сделки занимает всего неделю;
- вероятность проведения каких-либо противозаконных и сомнительных операций с неприватизированным жильем стремится к нулю, так как квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не могла быть объектом сделок по отчуждению, то есть она обладает «юридической чистотой»;
- разрешение на обмен выдает государственное учреждение с большим опытом работы в этой сфере, поэтому ошибки при оформлении практически исключены;
- оснований для признания обмена недействительным объективно меньше, чем при обычной сделке купли-про-дажи;
- как правило, цена неприватизированной квартиры ниже цены аналогичного жилья, находящегося в частной собственности, примерно на $1500-2000;
- при продаже неприватизированной жилплощади согласия соседей или их отказа от покупки не требуется (в отличие от продажи приватизированных комнат);
- на неприватизированную квартиру не может быть наложен арест, следовательно, сделка не сорвется в последний момент.
Теоретически это так. В действительности же все происходит несколько иначе: ваша квартира продается с одновременной покупкой другого жилья за сумму, вырученную от продажи. Иными словами, квартира продается только при условии подбора другой квартиры для покупки.
Когда подходящее жилье находится, то одновременно оформляются две сделки купли-продажи. Обратите внимание — одновременно! Связано это, прежде всего, с постоянным повышением стоимости жилья. Есть и другие преимущества, которые вы увидите, если сделаете выбор в пользу встречной покупки.
Например, значительно упрощается процесс съезда и разъезда.
При обмене двух неприватизированных квартир, или так называемом «чистом» обмене, вам надлежит помнить, что есть случаи, когда обмен вообще не допускается.
Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.
| Способы | Плюсы | Минусы | Стоимость | Срок исполнения |
|---|---|---|---|---|
| Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем | Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену. |
Длительный поиск покупателя.
Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. | В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней |
| Прописка покупателя | Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. |
Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя | Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней. |
| Обмен | Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки. |
Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству. |
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. | Срок оформления в пределах одного месяца |
Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.
Как оценить квартиру?
Первое, что вам нужно сделать перед продажей – это определиться с ценой. Конечно, всем хочется быстро и выгодно продать квартиру, однако не стоит забывать о рыночных реалиях. Чтобы лучше понять ситуацию на рынке недвижимости, почитайте обзоры экспертов на специализированных площадках, помониторьте сайты с объявлениями. Сравните, какие цены устанавливают продавцы на квартиры, похожие по параметрам на вашу: по метражу, количеству комнат, состоянию, расположению и т.д. Стоит также обратить внимание, как долго объявление находится на сайте: если более полугода, значит, цена явно завышена. Выберите несколько релевантных для вас объявлений и сравните со своей квартирой. Традиционно квартиры в престижных районах с хорошим транспортным сообщением и близостью к метро стоят дороже, чем в отдаленных спальниках. Жилье в панельных домах будет стоить дешевле, нежели в кирпичных. Такие факторы важно учитывать при формировании цены на квартиры.
Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Можно ли и как продать неприватизированную квартиру
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.
Можно ли продать квартиру, если она не была приватизирована
- Владелец неприватизированной квартиры должен иметь жилье, в котором будет зарегистрирован после совершения сделки;
- Обмен жилплощадью менее пятнадцати квадратных метров запрещён;
- Количество снятых с регистрации жильцов должно соответствовать количеству прописанных по новому месту жительства.
- Найти агента недвижимости для оформления подобной сделки может быть не так просто. Это должен быть надёжный, проверенный специалист, который гарантирует снижение рисков. Оформлять все документы нужно крайне осторожно, ведь малейшее нарушение приведёт к аннулированию договора;
- Покупая неприватизированную квартиру, новый владелец получает возможность ей пользоваться, но не полноценное право собственности;
- Подобные сделки возможны только для граждан России;
- Расчет осуществляется только наличными, поскольку банк не выдаст кредит под столь рискованную сделку.
Как продать муниципальную квартиру без приватизации
Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.
| Способы | Плюсы | Минусы | Стоимость | Срок исполнения |
|---|---|---|---|---|
| Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем | Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену. |
Длительный поиск покупателя.
Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. | В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней |
| Прописка покупателя | Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. |
Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя | Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней. |
| Обмен | Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки. |
Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству. |
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. | Срок оформления в пределах одного месяца |
Как продать неприватизированную квартиру
Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:
- Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
- Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.
Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.
Владение долей в квартире. Что можно, а что нельзя?
Для цели приватизации применяется оценочная стоимость жилых помещений, определяемая на основании данных бухгалтерского учета на первое число месяца, в котором подано заявление о приватизации.
Они заключают с государством договор найма жилого помещения коммерческого использования. Он предполагает выплату ежемесячной арендной платы. По приблизительным подсчетам, около 5% квартир из всего жилищного фонда страны стали арендными.
В результате такой хитро-мудрой операции покупатель получал право на проживание в коммунальной квартире, а продавец комнаты – собственность, т.е. домик в деревне, который в дальнейшем продавал. Домик в деревне, на риэлторском слэнге – «подстава» или «буфер», реализовывался по нескольку раз при использовании в таких обменах.
Помимо того что неприватизированная квартира перейдет в арендное жилье, за которое надо будет платить месячную ренту, меняются на более строгие и условия проживания в ней. Так, для съемщиков коммерческого жилья предусматривают более жесткие меры по выселению неплательщиков.
Оказание услуг ЧТПУП «Хорс Пауер», УНН 190837103, ОКПО 377241125000. Свидетельство о регистрации №1268 выданное 6 июня 2007г.
Вообще, приватизация — это договор купли-продажи квартиры на условиях приватизации, то есть покупка квартиры у государства.
Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.
В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.
При этом следует обратить внимание на некоторые особенности или моменты, которые будут нужны при осуществлении безопасных сделок:
- Оплата налога с дохода от сделки по ДКП составляет в размере 13%. Она обязательна.
- Мошенничество со стороны агентов. Продажа неприватизированной квартиры через агентство предполагает наличие посредника, который может оказаться аферистом. Во избежание таких инцидентов, следует обращаться только в проверенные фирмы, имеющие хорошую репутацию и хорошие отзывы.
- При «буферном» исполнении сделки интересы приобретателя утрачиваются. Есть риск, что он так и останется жильцом, а не собственником. Но это минус для тех лиц, которые уже использовали своё право на приватизирование жилого объекта.
- Есть риск судебных разбирательств, если кто-то из сторон захочет выяснить, действительна ли сделка по закону. Есть случаи, когда вышеописанные схемы сделок признавались судебной инстанцией, как мнимые, ничтожные.
- Когда отдается задаток, то сторонам лучше оформить предварительный ДКП (в дополнение к расписке), где будет освещена обязанность покупателя приобрести квартиру в любом случае.
Оформление квартиры под её приватизацию обычно занимает около месяца времени. Это одно из препятствий, которое останавливает квартиросъемщиков от того, чтобы пройти все этапы, чтобы жилье перешло в полную собственность к жильцам (или одному жильцу). Поэтому схемы предварительной приватизации могут не практиковаться. В таких случаях возможен вариант продажи неприватизированного жилого объекта одновременно с проведением процедуры приватизации.
Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но в исключительных случаях. Лучше всего сначала приватизировать имущество, только потом проводить сделку. Воплотить задумку в жизнь намного проще, чем кажется.
Как приватизировать квартиру? Для этого потребуется:
- Узнать о праве приватизации. Обычно оно имеет место.
- Собрать согласия на участие в процессе или отказы от всех жильцов.
- Обратиться с заявлением о приватизации в администрацию города. К запросу необходимо приложить определенный перечень документов и отказы на участие в приватизации.
- Дождаться ответа от соответствующего государственного органа. После получения решения обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.
Если все жильцы согласны на приватизацию, никаких особых затруднений процесс не вызовет. В противном случае, как уже было сказано, возможно появление ситуаций, при которых оформить квартиру в частную собственность не получится.
Юристы советуют учесть некоторые нюансы гражданам, решившим продать неприватизированную недвижимость:
- Приватизировать недвижимость могут только граждане Российской Федерации.
- Без согласия муниципалитета продать неприватизированную недвижимость можно только самому близкому родственнику — супругу(-ге), родителям, детям, бабушке и дедушке.
- Перед началом приватизации обязательно надо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указана обязанность продавца заключить сделку после окончания приватизации.
- Очень четко прописывать права, обязанности и ответственность сторон.
Лучший способ защиты своих интересов – обращение к опытным юристам за помощью в проведении сделки.
Можно ли продать неприватизированную квартиру
С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.
Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.
Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.
При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.
Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.
Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:
- Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
- Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
- Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
- Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
- Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
- Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации
Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:
- Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.
Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.
Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.
Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».
Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.
[1]
Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.
Некоторые правовые нормативы, касающиеся легального осуществления сделок купли-продажи недвижимого объекта, все же позволяют продавать квартиры, не находящиеся на приватизационном учете в ЕГРН (Едином Государственном Реестре Недвижимости). Но для этого необходимо, чтобы соблюдались конкретные условия:
- Законность оформительской манипуляции.
- Наличие другого места проживания у продавца.
- Отсутствие долгов по коммунальным, иные квартирным платежам.
Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.
| Вариант | Описание схемы действий |
| Получение выписки из ЕГРН |
|
| Смена фигуранта в регистрации места проживания | Происходит своего рода «рокировка»: |
1. Сделка проводится без нотариуса, но под расписку и изготовленный самостоятельно ДКП (договор купли-продажи).
2. Продавец получает сумму за квартиру, на которой условились стороны.
3. Покупатель вписывается в квартиру.