Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, если в ней кто-то прописан». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.
Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:
- обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
- услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
- госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
- услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
- государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Как выписать зарегистрированных лиц
Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.
Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.
Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:
- Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
- Дождитесь его визита в паспортный стол.
- Регистратор отменит прописку человека.
- Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.
Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:
- Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
- Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
- Пребывание в местах лишения свободы.
Суд примет Вашу сторону, получив от истца:
- Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
- Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.
Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Как продать квартиру с прописанным человеком и можно ли это сделать
Многие собственники задают вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Жилищное и гражданское законодательство говорит о том, что заключение соглашения по передаче прав собственности на подобный недвижимый объект не противоречит закону и признается действительным, то есть порождает взаимные права и обязанности сторон.
В случае, когда собственник хочет продать объект, в котором прописаны члены его семьи или иные лица, то он должен об этом сообщить покупателю.
Поскольку многие не хотят приобретать такого рода объекты недвижимости, собственникам приходится снижать стоимость. Необходимость такого информирования заключается в том, что предполагается, что эта квартира с обременением. Вся информация об обременении должна быть сообщена стороной, обладающей правом собственности до заключения соглашения.
Собственник может продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, поскольку эти лица обладают правом только пользования имуществом.
Продажа квартиры собственником без согласия прописанных лиц осуществляется посредством заключения соглашения купли – продажи.
Стороны в этом соглашении должны указать, что собственник берет на себя обязательство после регистрации соглашения в уполномоченном органе обязательство выписать из купленной квартиры покупателем, всех жильцов.
В случае, когда бывший собственник не исполняет, предусмотренное соглашением обязательство, покупатель имеет право обратиться в судебный орган.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.
По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.
В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.
Вариант №2 – когда добровольно выписываться не желают
Если прописанные граждане не желают добровольно выписываться, то сделать это можно только через суд.
Тут следует знать о следующих нормах закона:
1) В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Это означает, что если жилое помещение продано и за новым собственником зарегистрировано право собственности, то все прописанные члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой. Но происходит это не автоматически. Выселить (выписать) граждан по данному основанию можно только на основании решения суда. А это значит, что новому собственнику придется подавать в суд исковое заявление.
Основываясь на данной статье закона, прежний собственник жилья не может выписать своих членов семьи до тех пор, пока квартира не будет продана. А точнее, пока не будет зарегистрировано право собственности за новыми владельцами квартиры. Жилое помещение придется в любом случае продавать с квартирантами, что может существенно снизить стоимость квартиры.
2) Еще одно основание касается в большей мере возможности выписки бывшего члена семьи без продажи квартиры.
В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Например, квартира является единоличной собственностью жены, а муж только зарегистрирован в жилом помещении. При разводе жена вправе подать в суд иск с требованием выселить бывшего супруга.
Из вышеупомянутого правила есть исключение. Допустим, жена стала собственницей квартиры в результате приватизации, в то время как ее муж отказался от приватизации, но на момент оформления собственности на квартиру имел равные права пользования жилым помещением. То есть жена и муж были нанимателями, а приватизация была только на жену.
В такой ситуации выписать мужа даже после развода невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно. Даже если жена продаст квартиру, муж оказывается вправе проживать в квартире до тех пор, пока не выпишется в добровольном порядке.
Что немаловажно, продавец обязан предупредить покупателя о том, что в продаваемой квартире прописаны граждане. Если покупатель приобрел жилье и лишь после узнал о проблемном «довеске», то он имеет полное право требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков.
В ЖК РФ содержится еще одно исключение, делающее невозможным выписку бывшего члена семьи:«…если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Это означает, что если между собственником и бывшим членом семьи составлено соглашение о порядке пользования жилым помещением, с указанием срока пользования (либо в соглашении указано, что прекращение семейных отношений не является основанием для прекращения права пользования), то выписать «бывшего» до окончания такого срока пользования (либо до наступления иного события) также невозможно.
Хотя на практике редко собственник и члены его семьи составляют такого рода соглашения.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.
Как выписать человека из квартиры без его согласия
Принудительное снятие с регистрационного учета, как уже было сказано выше, возможно через суд. Для этого собственник квартиры должен подать соответствующий иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Юристы рекомендуют предварительно направить уведомление человеку, которого планируют снять с регистрационного учета. Сделать это лучше с помощью заказного письма, направив его по месту регистрации и по известному фактическому адресу. Хотя закон не требует предупреждать человека, но лучше все-таки это сделать — иначе процесс снятия с регистрации через суд может затянуться на неопределенный срок.
К самому иску нужно приложить следующие документы:
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- документы, подтверждающие, что ответчик утратил право пользования квартирой (например, в случае развода — свидетельство о расторжении брака);
- подтверждение того, что вы письменно уведомили ответчика о том, что он должен выселиться из спорной квартиры. Таким документом может быть почтовое уведомление о вручении либо отметка ответчика о получении такого письма;
- подтверждение того, что ответчик не платит коммунальные платежи, не получает почту, фактически не живет в квартире. Можно пригласить свидетелей и принести на судебные заседания письма, адресованные ответчику, но не полученные им;
- квитанцию об оплате госпошлины. При подаче иска о выселении ее размер составляет 300 руб.;
- документы, подтверждающие, что вы направили копию иска и приложенных к нему документов ответчику и иным лицам, участвующим в деле (если они есть). Таким документом обычно выступает почтовое уведомление о вручении.
Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
Последние изменения: Январь 2020
Покупка недвижимости является важным процессом, который требует тщательной подготовки. Прежде всего, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выяснится, что владелец решил продать недвижимость с зарегистрированным лицом, покупатель имеет право отменить сделку, так как в процессе согласования сделки было пропущено важное условие — освобождение имущества от арендаторов.
Продажа квартиры означает полный отказ от всех прав собственности, и если кто-то отказывается от снятия с учета отчуждаемой квартиры, права покупателя на распоряжение квартирой существенно ограничиваются.
По этой причине при просмотре квартиры потенциальные покупатели должны спросить, все ли арендаторы были уволены и не будут ли негативные последствия от увольнения.
В противном случае необходимо решить вопрос о принудительном освобождении, что не всегда возможно.
Как продать квартиру с прописанным человеком и можно ли это сделать
Многие собственники задают вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Жилищное и гражданское законодательство говорит о том, что заключение соглашения по передаче прав собственности на подобный недвижимый объект не противоречит закону и признается действительным, то есть порождает взаимные права и обязанности сторон.
В случае, когда собственник хочет продать объект, в котором прописаны члены его семьи или иные лица, то он должен об этом сообщить покупателю.
Поскольку многие не хотят приобретать такого рода объекты недвижимости, собственникам приходится снижать стоимость. Необходимость такого информирования заключается в том, что предполагается, что эта квартира с обременением. Вся информация об обременении должна быть сообщена стороной, обладающей правом собственности до заключения соглашения.
Собственник может продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, поскольку эти лица обладают правом только пользования имуществом.
Продажа квартиры собственником без согласия прописанных лиц осуществляется посредством заключения соглашения купли – продажи.
Стороны в этом соглашении должны указать, что собственник берет на себя обязательство после регистрации соглашения в уполномоченном органе обязательство выписать из купленной квартиры покупателем, всех жильцов.
В случае, когда бывший собственник не исполняет, предусмотренное соглашением обязательство, покупатель имеет право обратиться в судебный орган.
Продавец квартиры не выписывается что делать
На практике случается так, что купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Возникает вопрос, как выписать бывшего собственника из купленной квартиры?
В первую очередь рекомендуется до подписания соглашения о передачи прав на жилой объект в документе указать период времени в течение, которого, собственник обязуется выписаться.
Если человек продал квартиру и не выписался по истечению предусмотренного договором периода времени, то новому владельцу рекомендуется направить письменное уведомление о необходимости снятия с регистрационного учета, с указанием на то, что новым владельцем осуществляется оплата коммунальных платежей, в том числе и за него, что в соответствии с гражданским законодательством является неосновательным обогащением.
Правовой статус прописанных в квартире лиц
Если человек не собственник жилья — возможны следующие варианты правового статуса:
- Временная регистрация по месту пребывания. В данном случае у человека отсутствуют права на недвижимость. Но он может пользоваться квартирой до тех пор, пока не закончится определённый срок регистрации.
- Постоянная регистрация по месту жительства. Гражданин проживает в квартире неограниченный период времени. Такой правовой статус предполагает право на постоянное пользование данной квартирой.
Если у человека открыта временная регистрация — проблем при совершении сделок не возникнет, т. к. сразу после истечения срока она становится недействительной.
Если гражданин имеет постоянную прописку по месту жительства, но не является собственником квартиры — выписать его становится сложнее. Он может и дальше претендовать на жильё, в котором зарегистрирован постоянно. Произвольно право пользования жильём прекратить нельзя.
Встречаются следующие ситуации, при которых имеет место прописка по месту жительства в квартире, не являющейся собственностью физ. лица:
- человек проживает в квартире после её приватизации гражданином, отказавшимся от приватизационной сделки в пользу другого лица;
- проживание с сохранением права на завещательный отказ;
- у собственника есть члены семьи, не имеющие долю как собственники;
- несовершеннолетний гражданин родился после того, как была проведена регистрация права собственности.