Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Особенности процедуры
Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:
- Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
- Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
- После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.
Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.
Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.
Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.
Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Специфика купли-продажи
Особенность сделок с залоговым жильем – необходимость согласования с банком, выступающим в роли залогодержателя. Наложенное при оформлении ипотеки обременение не позволит надлежащим образом зарегистрировать переход прав к новому собственнику, а снять ограничения может только сам залогодержатель.
Существует 3 схемы переоформления залоговой квартиры с непосредственным участием банка, либо с его согласия:
- покупка новым ипотечным заемщиком у банка;
- реализация на аукционе;
- участие в публичных торгах.
Если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, залоговый объект могут продать с целью ликвидации задолженности. Согласие на продажу при наличии просроченных платежей не требуется.
Чтобы получить право на принудительную продажу на публичных торгах, кредитор обращается в судебный орган с иском и ждет вступления в силу постановления. О торгах и выставлении объекта на продажу можно узнать на портале ФССП или на сайте банковского учреждения.
В отличие от аукциона, для публичных торгов необходимо вступившее в силу судебное решение. Остальная схема действий совпадает:
- Покупатель выбирает недвижимость.
- По объекту предлагают свою цену, которая превышает стартовую.
- Победитель назначает самую высокую цену.
Вариант 3. Продажа со сменой заемщика
Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.
При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.
Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.
Покупка «дефолтной» залоговой квартиры у банка
Те объекты недвижимости, которые продаются «принудительно», после судебного решения — реализуются на аукционах, причем стоимость единолично определяет банк. И вот именно по таким сделкам цена действительно может быть значительно ниже рыночной — но только может, что далеко не всегда происходит на деле. Если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает цену подобных квартир не менее, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то руководитель «Русипотеки» А. Ипполитов называет значительно более скромную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются крайне редко». Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно, и привлекают для этого риэлторскую компанию — что увеличивает расходы и, как следствие — конечную цену залоговой квартиры.
Законом установлено, что в первую очередь средства от продажи аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать лишь на их остаток. Более того, как рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»): «При недостаточности полученных аукционных средств на покрытие банковских расходов, оставшаяся часть взыскивается с бывшего хозяина квартиры, причем новый судебный иск может быть подан банковским учреждением практически незамедлительно после аукциона».
В период снижения цен на недвижимость (сезонного или кризисного) заемщик может попасть в ситуацию, когда реальная продажная стоимость залоговой квартиры не покроет кредит. Как разъясняет Т. Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), подобные ситуации обычно регламентируются кредитным договором при его подписании, причем банки включают в типовой текст пункт о материальной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Подобный пункт кредитного договора становится очень неприятным сюрпризом для владельцев залоговых квартир — ведь большинство из них считают, что при невозможности погашать кредит они рискуют только заложенной недвижимостью».
Продажа залоговых квартир — заметный сегмент на рынке реализации жилья, и в связи с явными признаками возрождения ипотечного кредитования имеющий перспективы к росту. Проблемы этого вида сделок скорее связаны с большой бюрократической сложностью, чем с потенциально высокой юридической опасностью. Подавляющее большинство залоговых квартир продаются по вполне рыночным ценам. Вероятность купить дешево дефолтный объект недвижимости вполне сравнима с вероятностью приобрести с такой же скидкой «обычную» квартиру, никоим образом к ипотеке не причастную. Специалисты по недвижимости отмечают, что решение о покупке конкретной залоговой квартиры принимается, как правило, с учетом всего комплекса параметров — то есть значение имеют и цена, и расположение, и качество ремонта, и наличие инфраструктуры. Подобный подход еще более сближает «залоговый» сектор реализуемой недвижимости с общими предложениями по продаже квартир.
Регистрация права собственности
Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.
Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.
Почему выгодна покупка залоговой квартиры?
Покупка залоговой квартиры может стать выгодной сделкой. Главные преимущества:
- залоговую недвижимость проверяет банк на юридическую чистоту, поэтому можно быть уверенным, что все документы на квартиру в порядке и не являются фальсификацией;
- банк не вправе продавать такое имущество, если на покупку претендуют родственники прежних собственников. Все потому, что на залоговую квартиру могут претендовать третьи лица в течение трех лет со дня продажи;
- потенциальный покупатель экономит на оформлении страхования, так как этим вопросом занимается финансовая организация;
- если потенциальный покупатель решил приобрести залоговую квартиру через переоформление ипотеки, то банк может предоставить снижение процентной ставки, а также дополнительные выгодные бонусы, например, изменение кредитного срока.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Риски покупки квартиры, находящейся в залоге
Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.
Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:
- не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
- покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
- не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.
Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.
Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.
Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?
И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире
Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.
Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.
Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:
- получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
- купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.
Как проходят расчеты?
В день сделки, покупатель закладывает в банковскую ячейку денежные средства которые причитаются банку, эта сумма закладывает на имя банка, доступ к этой ячейки банк получит только после того, как сделка будет зарегистрирована и с квартиры будет снято обременение.
Залоговая недвижимость может быть интересна с точки зрения цены. Покупателей также привлекает относительная юридическая чистота квартиры, ведь банк проверил ее еще при совершении ипотечной сделки. Но это не значит, что рисков нет.
Важно понимать, что банк заботится в первую очередь о своих интересах. К тому же многие риски банка застрахованы, причем за счет заемщика. На нового собственника страховка не распространяется, поэтому лучше заручиться помощью юристов или риэлторов, которые будут представлять интересы покупателя, а не банка.