Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение на жилье в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2019 году принят закон по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства. В частности в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» внесены поправки, которые определили порядок снятия юридических притязаний.
Кто и в каких случаях может наложить обременение?
Обременения накладываются как государственными органами, так и юридическими или физическими лицами. Различают два их типа:
- добровольное;
- принудительное.
Инициатором добровольного обременения выступает собственник. Он передает жилье в залог при оформлении кредита, для обеспечения выполнения долговых обязательств и т.п. Практика добровольного обременения используется при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.
Что касается принудительного обременения, то накладывать арест и запрещать сделки могут:
- суды и судебные исполнители;
- правоохранительные органы;
- органы государственных доходов;
- органы опеки.
Инициировать процедуру могут и третьи лица, которые имеют к собственнику юридические притязания (например, споры по долгам или имущественные). Органы опеки наложением обременения на недвижимость защищают интересы несовершеннолетних.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Анализ договора купли-продажи
Договор купли-продажи должен включать в себя существенные и обычные условия.
К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.
К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.
Договор купли-продажи непременно должен быть заключён в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумму сделки при этом необходимо указать в тенге. После того как текст договора будет составлен и проверен каждой из сторон – нотариус должен его заверить и отправить на госрегистрацию.
Если вы решили заплатить за покупку недвижимости наличными – отразите это в договоре. В данном случае нотариус должен подтвердить факт передачи денежных средств. Если вы планируете оплатить покупку банковским переводом – факт передачи денег будет подтверждён соответствующими банковскими документами.
Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.
Также, при покупке квартиры рекомендуется составлять акт приёма-передачи имущества.
Статья 8. Преимущественные интересы
Преимущественными интересами, не подлежащими обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, являются:
1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан;
2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты;
3) право землепользования на срок менее одного года;
4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года;
5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами;
6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности;
7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде.
Статья 28. Приостановление регистрации для установления подлинности документов и достоверности указанных в них сведений
1. Государственная регистрация приостанавливается регистрирующим органом при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Для устранения таких сомнений регистрирующий орган обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявитель (уполномоченные представители заявителя) вправе представить дополнительные доказательства подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
2. В необходимых случаях для установления подлинности документов или достоверности указанных в них сведений документы могут быть направлены регистрирующим органом для проведения экспертизы.
Кто и в каких случаях может наложить обременение?
Обременения накладываются как государственными органами, так и юридическими или физическими лицами. Различают два их типа:
- добровольное;
- принудительное.
Инициатором добровольного обременения выступает собственник. Он передает жилье в залог при оформлении кредита, для обеспечения выполнения долговых обязательств и т.п. Практика добровольного обременения используется при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.
Что касается принудительного обременения, то накладывать арест и запрещать сделки могут:
- суды и судебные исполнители;
- правоохранительные органы;
- органы государственных доходов;
- органы опеки.
Инициировать процедуру могут и третьи лица, которые имеют к собственнику юридические притязания (например, споры по долгам или имущественные). Органы опеки наложением обременения на недвижимость защищают интересы несовершеннолетних.
Ограничения на практике
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.
2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.
4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.
6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.
Что такое обременение, и каким образом оно может быть установлено
Ограничение возможностей касательно объектов имущества, будь то автомобиль или же дом, земельный участок приводят к тому, что собственник не вправе распорядиться им в полной мере. Поэтом продать, подарить или передать актив по наследству можно только на основании разрешительного документа органов, которые установили такое обременение. Также стоит отметить, что ограничения могут быть двух форм, это:
- первая — непосредственно по воле самого собственника, то есть, добровольно;
- вторая — независящее от воли собственника, а именно: обстоятельство имеет принудительный характер.
В качестве примера добровольного обременения может быть залог имущества или доля уставного капитала, когда владелец закладывает свое имущество, таким образом, налагая на него ограничение. Что касается принудительного обременения, то такое решение может принять суд в виде ареста имущества. В таком случае мнение собственника не учитывается.
Устанавливается обременение на основании законодательства, где прописаны основные моменты, являющиеся предпосылками к таким методам:
- Закон или акт, по которому объект входит в число обремененных, а также условия, ставшие причинами запретов.
- Наличие договора аренды, заключенного на определенный период, или же объект имущества имеет обременение в виде ипотеки.
- Основанием также является решение судебного органа, которое повлекло арест имущества или установление публичного сервитута.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Право собственности на имущество проявляется в том, что владелец может пользоваться, распоряжаться и владеть им. При этом его ограничивают только требования законодательства. В первом случае речь идёт о получении пользы в том или ином смысле. Например, если у человека имеется фруктовый сад, получение урожая означает, что он пользуется своим имуществом.
Возможность распоряжаться представляет собой право отчуждения. Владелец может его продать, подарить, передать в наследство или распорядиться другим способом. Возможность владеть представляет собой интегральную характеристику прав хозяина.
Если на имуществе имеется обременение, то это означает, что право собственности ограничено. Например, если квартира является залогом при получении кредита, владелец всё равно остаётся им. Однако он не может продать недвижимость без разрешения банка.
Любое ограничение прав собственности, связанное с конкретным имуществом является его обременением.
Как применяется обременение
При заключении любой сделки с недвижимостью, её владелец обязан предоставить контрагенту информацию по наличию обременений. Важно отметить, что переход права собственника к новому хозяину не прекращает сам по себе действия обременения. Даже если новый владелец о них не осведомлён, они всё равно продолжают действовать.
Классификация обременений
Существующие виды обременений:
- Сервитут. Ограничение использования, основанное на изданном акте, в котором прописано, что обозначенный надел земли находится в общегражданской эксплуатации, является доступом к соседним объектам культуры или искусства.
- Ипотека. В этом случае объект недвижимости может выступать в качестве залога для получения ипотечных средств. Поэтому без разрешения банка совершать какие-либо действия собственник не может, пока не погасит такой кредит.
- Долгосрочная аренда. Подписание договора аренды на длительный период также своего рода обремененность до истечения срока временного пользования недвижимостью третьими лицами.
- Концессия. Договор, заключающийся на временное пользование ресурсами земельного участка, поэтому любые правовые действия невозможны до окончания срока действия такой сделки.
- Арест имущества на основании судебного решения. Основанием может быть ряд причин, повлекших за собой арест собственности.
Кроме этого, возможно установление ограничения не на сам земельный надел, а непосредственно на объекты, которые на нем расположены, а именно если они причисляются к памятникам культуры.
Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:
- Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
- Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.
Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.
Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением
Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.
Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).
Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.
Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.
Ограничения при аресте имущества
Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.
Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.
Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.
Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.