Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Cрок исковой давности по приватизации квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий
Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:
- подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
- оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
- участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).
Как отказаться от приватизированного жилья?
В настоящее время добровольно отказаться от приватизированного жилья может любой гражданин, если не существует препятствий.
Начать процесс следует с подачи заявления в местные органы власти. О своём намерении передать жильё государству должны заявить все собственники лично.
Заявление рассматривается органами власти в течение 30 календарных дней.
По итогам рассмотрения выносится постановление и в течение двух месяцев администрация заключает договор о передаче квартиры государству и заключает с жильцами договор социального найма. В настоящее время процесс отказа возможно провести через службы МФЦ, созданные при каждой администрации городов и посёлков.
К заявлению нужно приложить следующие документы:
- Копии личного документа (или документов) собственника.
- Оригиналы Свидетельств о собственности.
- Справку об отсутствии ограничений, выдаваемую Росреестром.
- Выписку из домовой книги. В неё должны быть включены все записи с момента заселения в квартиру.
- Техпаспорт с экспликацией и планом жилья, оформленный в БТИ.
- Документ об оплате госпошлины.
Когда можно признать договор приватизации недействительным
Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:
1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.
2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.
3) Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.
Особенности сроков при приватизации
Наиболее частые основания для оспаривания приватизации квартиры представлены ниже.
| Фактическое основание | Правовое основание | Срок давности |
| Лицо не участвовало, хотя было прописано в квартире. Суд обязательно будет смотреть, вселялся ли гражданин фактически, проживал ли в квартире | Ч. 2 ст. 168 ГК РФ | 3 года
Ничтожность |
| Нарушены права несовершеннолетних, которых родители не включили в договор передачи квартиры | ||
| Человек участвовал в процедуре повторно, хотя у него не было такого права | ||
| Передача квартиры по подложным документам | ||
| Человек подписал отказ под влиянием угроз, заблуждения или насилия.
На это часто ссылаются истцы, бывшие несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, которые сами подписали отказ под влиянием родителей |
Ст. 178 и 179 ГК РФ | 1 год
Оспоримость |
| Человек не понимал значения своих действий, отказываясь от приватизации, хотя в целом он психически здоров | Ст. 177 ГК РФ |
Судебная практика по вопросу оспаривания приватизации квартиры
Вот пример из такого дела: в 2012 г. у 31-летней девушки С. умер отец. Узнать о том, что она не вписана в договор приватизации ей удалось только после получения свидетельства о праве на наследство, которое было выдано после смерти отца. Как ей стало известно из документов, квартира родителей была приватизирована в 1994 году. Иск был подан с ее стороны по истечении 18 лет после приватизации. Суд первой инстанции определил, что срок исковой давности должен исчисляться с того дня, когда девушка узнала о нарушении своего права. В суд истица обратилась спустя год, то есть еще в рамках срока исковой давности. В данном деле судебный орган отдал приоритет защите прав и интересов несовершеннолетних как в жилищном праве, так и в защите гражданских прав.
Еще наша адвокатская практика по вопросу оспаривания приватизации в суде:
Дело по данной проблеме, которое выиграно не без активного участия адвокатов нашего адвокатского образования: с 30.07.1991 г. Гражданка Н. была зарегистрирована в квартире как член семьи нанимателя. Квартира была передана в собственность ее деду М. В результате передачи квартиры в собственность М., не были соблюдены требования норм, предусматривающих, что проживающие совместно с нанимателями несовершеннолетние лица вправе стать участниками общей собственности на это жилье.
А разрешение на отказ от передачи квартиры в собственность может дать только орган опеки и попечительства, что не было соблюдено при передаче квартиры деду (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). После того, как суд рассмотрел дело, было вынесено постановление о том, что спорный договор считается недействительным и суд обязал Администрацию г. Екатеринбурга заключить договор социального найма на квартиру с истцом и его родителями, соответственно гражданка Н. была восстановлена в своих жилищных правах.
Как оспорить приватизацию квартиры
Вполне резонный вопрос: если уж появилась такая возможность, то – с чего начать?
Во-первых, необходимо собрать все обоснования требования заявителя. Затем уплатить госпошлину, составить исковое заявление о признании договора приватизации недействительным, включение истца в число собственников.
Приложить небольшой пакет:
- выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости в отношении спорной квартиры – кто правообладатель;
- справка с места жительства;
- гражданский паспорт истца;
- основания для оспаривания договора приватизации.
При наличии:
- копия ордера,
- копия поквартирной карточки,
- другие документы, по ситуации.
Также возможно применение обеспечительных мер. Например, наложение запрета на регистрационные действия в отношении спорного помещения.
Необходимо истребовать все документы по приватизации из Росреестра.
Можно ли оспорить приватизацию квартиры?
Да. В теории закон диктует абсолютно равные права на приватизацию квартиры, независимо от юридического или социального статуса объекта недвижимости, его ведомственной принадлежности или регионального подчинения. Есть и исключения, но встречаются они достаточно редко.
В большинстве случаев право на приватизацию жилой площади имеют все граждане, проживающие на ней, при том условии, что они могут предоставить подтверждение своих прав на пользование данным жильем.
Таким подтверждением могут являться следующие документы:
- Договор социального найма, заключенный между ответственным квартиросъемщиком и собственником квартиры (как правило — государством);
- Выписка правления жилищного кооператива об оплате приобретенных квадратных метров;
- Решение юридического лица-владельца квадратных метров.
Но все это — в теории. А что же получается на практике?
Условия незаконности приватизации
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:
- признать приватизацию недействительной;
- вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
- отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
- взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.
Осторожно: дети до 14!
Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации – самое популярное основание для признания сделки недействительной.
Сейчас закон требует, чтобы при приватизации жилого помещения прописанный в нем несовершеннолетний был включен в число собственников квартиры. Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) – ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным (ст. 172, 175 ГК РФ).
Для того чтобы исключить ребенка из процесса приватизации, требуется предварительное разрешение, полученное от органа опеки и попечительства. Связано это с тем, что отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего гражданина лишает его крыши над головой. Родители, опекуны и попечители, усыновители не вправе принимать такое решение без согласия органа опеки. Данное правило вытекает из ст. 28 и ст. 37 ГК РФ.
Но так было не всегда. Примерно до середины 1993 года приватизация осуществлялась без участия детей, и делалось это совершенно на законных основаниях: закон о приватизации жилищного фонда не содержал обязательного условия о включении детей в число собственников. Именно поэтому многие намеренно либо ненамеренно приватизировали квартиры только на совершеннолетних членов семьи, фактически оставляя детей без собственного угла.
Но в дело вмешался Верховный Суд, указав в Постановлении № 8 от 24.08.1993 года, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Только после этого Закон о приватизации подкорректировали и внесли в него соответствующие изменения. И тут суды завалили исками о признании приватизации недействительной по причине невключения несовершеннолетнего в собственники. Несмотря на то что с 1993 года прошло уже 17 лет, суды до сих пор «разгребают» такие иски.
Обман, насилие, угрозы
Как сказано в ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Например, если гражданин отказался от приватизации в обмен на то, что в будущем ее участники заплатят ему деньги или предоставят другое жилое помещение. В итоге – отказавшегося обманули и ничего не заплатили.
Или же отказ от приватизации был получен путем шантажа, насилия и т. д.
Но опять же следует иметь в виду, что голословным обвинениям никто не поверит, необходимо предоставить суду реальные и весомые доказательства.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Общие положения о приватизации
Возможность граждан, пользующихся жильем на основании соглашения о социальном найме, приобрести помещения в собственность, указана в Законе России № 1541-1 от 4 июля 1991 года “О приватизации…” (далее – Закон).
В ст. 11 Закона сказано, что приватизировать жилье можно только 1 раз в жизни. Исключение – если в процедуре участвовал несовершеннолетний – тогда право на еще одну безвозмездную приватизацию у него сохраняется после достижения 18 лет.
ФЗ № 14 от 22 февраля 2020 года “О признании…” отменил какие-либо периоды действия государственной программы по бесплатной приватизации. А это значит, что стать полноправным владельцем жилья наниматель и все совместно проживающие с ним члены семьи могут в любое время – что в этом году, что в любом другом.
Чем выгодна расприватизация властям?
С помощью этой процедуры городские власти могут возвращать муниципальную собственность, ранее предоставленную во владение. Расприватизация безвозмездно переводит жилье в городское имущество. При смерти или переезде квартиросъемщика в другое место жилье передается остальным по очереди.
Процедура возвращает жилье в жилой фонд. Но ее выполнить не получится после передачи в наследство или покупки. После расприватизации нужно жить в квартире по условиям социального найма. Инициировать ее могут местные власти, если жилье используется не по назначению.
После этой процедуры на собственника ложится много затрат. Квартиру необходимо страховать, а эта услуга платная. А ведь без ее восстановить жилье после каких-либо факторов будет еще сложнее. За капитальный ремонт и налоги тоже нужно вносить большие суммы. Благодаря расприватизации решаются многие вопросы. Поэтому перед выполнением этой процедуры нужно тщательно взвесить плюсы и минусы, чтобы в дальнейшем об этом не пожалеть.