Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление Договора купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Акт приёма-передачи как часть ДКП
Акт приёма-передачи квартиры, который ещё называют передаточным актом, — документ, без которого ДКП не зарегистрируют в Росреестре! В нём указывают, что расчёт между сторонами договора произведён в полном объёме или в договорной форме — например, если участники сделки выбрали рассрочку.
Бланк акта, как и ДКП, должен соответствовать следующим правилам:
- быть юридически грамотным;
- содержать полную информацию о сторонах договора;
- иметь подробное описание передаваемого объекта (наличие мебели, техники, счётчиков, техническое и косметическое состояние квартиры);
- отображать все условия договора.
Из каких частей состоит договор купли и продажи
Чтобы предварительный и настоящий договор был составлен правильно, он должен включать такие пункты как название договора, а также дату и место подписания, кто выступает сторонами сделки (данные продавца и покупателя), кто живет в квартире вместе с продавцом. Также необходимо включить сведения о том, что является предметом договора (квартира или другой физический объект недвижимости), а также идентифицирующие данные о продаваемой квартире.
Суть договора (продажа недвижимости) и цена сделки. Договор изготавливается в трех образцах. Каждый образец после подписания передается продавцу, покупателя и в Росреестре. Образцы в Росреестре подтверждают юридическую силу того что купля и продажа была выполнена правильно.
Чтобы составить бланк, который предусматривает все нюансы, могут быть включены дополнительные пункты. Например, какие документы являются основанием для получения права собственности со стороны продавца, в какой срок будет представлена возможность перехода права собственности с одного пункта на другой.
Помимо этого в договоре может быть представлена информация о том, когда жильцы будут готовы освободить площадь для новых владельцев. Это очень важно, если бывшие владельцы нуждаются в дополнительном времени для того, чтобы выселиться из проданного жилья. Например, их ипотека только оформляется, и нет возможности сразу же приобрести новое жилье.
Если деньги платятся из разных источников, нужно указать какая сумма и откуда попадает на счет продавцу. А если квартира будет принадлежать нескольким людям, нужно предоставить несколько экземпляров, поскольку свой бланк должен быть у каждого заинтересованного лица, иногда даже в банке что занимался оформлением ипотеки. Чтобы не возникало проблем, необходимо указать в самом договоре, сколько образцов предусмотрено для каждого варианта.
Государственная регистрация
Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.
Сделать это можно несколькими способами:
● непосредственно явившись в Росреестр;
● через многофункциональный центр;
● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;
● по почте.
Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).
Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:
● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;
● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;
● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.
Предмет проекта договора купли-продажи квартиры
Предметом договора купли-продажи квартиры выступает конкретная квартира. Поэтому необходимо детально описать её технические характеристики: кадастровые сведения; адрес; площадь (общая и жилая); количество комнат; этаж, на котором расположена квартира; описание дома (материал, год постройки и пр.).
Право собственности продавца должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (выдавалось до 15 июля 2021 года), либо выпиской из ЕГРП (выдается с 15 июля 2021 года). В исключительных случаях свидетельство может отсутствовать вообще, если право собственности у продавца возникло до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Дополнительно в этом пункте указывается об обременениях или ограничения прав на квартиру, а также судебных спорах о квартире (об их наличии или отсутствии).
Обязательно укажите в шаблоне договора купли-продажи квартиры об имеющихся у квартиры недостатках или дефектах, если таковые обсуждались сторонами. Это позволит избежать возможных споров и тяжб о не предоставленной продавцом полной информации по квартире.
Предмет договора купли-продажи
Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.
Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер. Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.
Как будут сниматься с регистрации собственники
Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства. Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр. В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.
Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.
Подготовка к заключению договора
Предварительное согласие о заключении договора купли-продажи (далее – «ДКП») всегда достигается на словах. Продавец и покупатель оговаривают, какая именно недвижимость и по какой цене будет продана, прочие существенные условия сделки. Но достигнутое на словах соглашение стоит оформить в письменном виде. То есть, по сути, заключить предварительный ДКП, который указывает, что:
- сделка состоится именно между конкретными лицами;
- основной ДКП будет заключен в определенные сроки;
- договор будет содержать определенные условия.
Важно! Если в предварительном ДКП не установлены конкретные сроки, на заключение основного договора отводится 1 год.
В числе прочего бланк договора купли продажи квартиры (предварительного) должен содержать следующую информацию:
- обязательство о продаже конкретного объекта недвижимости за определенную стоимость, а также порядок и условия изменения цены;
- о праве лиц заключать данную сделку в будущем;
- об авансовом платеже (задатке), способе и сроке его передачи, использовании в качестве зачета по основной цене договора;
- подтверждение отсутствия обременений на объект недвижимости.
Почему юридическое сопровождение обязательно
Без профессионального юридического сопровождения во многом возрастает риск столкнуться с мошенничеством или иными проблемами в исполнении условий договора. Поэтому юристу стоит доверить:
- проверку контрагента по договору – позволит избежать откровенных мошенников;
- проверку предмета договора – особенно актуально для покупателя недвижимости;
- проверку документов – правовая экспертиза стоит 3-5 тыс. руб., но при этом минимизирует риски подписания невыгодного соглашения;
- оформление сделки – соблюдение всех требований законодательства, чтобы впоследствии сделку не сочли незаключенной;
- совершение регистрационных действий и контроль передачи квартиры – проверка исполнения условий по ДКП.
Какие нужны документы
Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.
Перечень документов продавца и покупателя жилья:
— выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
— правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
— паспорт продавца;
— паспорт покупателя;
— справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
— согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
— разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
— квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).
С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.
Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.
Сколько нужно заплатить
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Важные юридические моменты
Стандартным составлением договора купли-продажи не везде можно обойтись. Жилье может продавать не владелец, а его представитель по доверенности. В таком случае придется проверить срок действия бумаги и точно знать, что она не отозвана по каким-либо причинам.
Особое внимание следует уделить, если владельцем является несовершеннолетний ребенок. Опекун данного лица, например, родитель, должен предоставить документ от попечительского совета. В нем указывается имя ребенка и прописано разрешение на осуществление продажи жилья. Органы опеки должны быть осведомлены в том, что будущие жилищные условия для ребенка не будут хуже предыдущих.
Если на продажу выставлена не вся жилая площадь недвижимости, а только доля, то продавец обязан собрать все разрешения на сделку от других владельцев.
На какие пункты обратить особое внимание и почему?
В договоре следует предусмотреть следующие моменты:
- гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
- наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
- особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
- следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи
ДКП расторгают по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Порядок расторжения зависит от разных обстоятельств.
Проще всего, если стороны ещё не подали заявление о регистрации права. В этом случае заключают соглашение о расторжении договора.
Сложнее, если стороны уже находятся на стадии перерегистрации права собственности. Тогда необходимо отправить в Росреестр заявление о прекращении регистрации права собственности. только после этого можно заключить соглашение о расторжении договора.
В тех случаях, когда договор уже исполнен — право собственно перерегистрировано, деньги уплачены — договор расторгнуть невозможно.
Если одна из сторон не выполнила свои обязательства, например, покупатель не выплатил остаток суммы или продавец скрыл существенные дефекты квартиры, договор расторгают в одностороннем порядке с помощью судебных инстанций.
Из-за каких нарушений договор купли-продажи можно признать недействительным?
Если факт заключения договора идёт в разрез с законодательством, договор могут признать ничтожным, то есть, недействительным. В этом случае пострадавшей стороне необходимо обратиться в суд.
Поводов для признания договора ничтожным много:
-в роли продавца выступил несовершеннолетний или недееспособный гражданин; -сделка носит мнимый или притворный характер; -для заключения сделки использовали поддельные документы, а сам договор скреплён поддельной подписью.
Есть сложные случаи, когда целую цепочку сделок признают ничтожной. Например, гражданин приобрёл квартиру с нарушением прав несовершеннолетних собственников, а потом продал её другому гражданину. Здесь опека через суд оспорит всю цепочку сделок, заставит вернуть квартиру первоначальным владельцам, а вырученные за неё деньги — обратно покупателям.
Признание сделки недействительной имеет срок исковой давности. Он составляет три года со дня исполнения сделки. Однако если статус сделки оспаривает стороннее лицо, то срок исковой давности отсчитывают с того дня, как истец узнал о ничтожности сделки.
Например, ребёнок вырос и узнал, что родители, продавая квартиру пять лет назад, нарушили его права. В течение трёх лет после того, как он осознал поражение в правах, выросший ребёнок может обратиться в суд.
Существует ещё понятие спорных или оспоримых сделок. К ним относятся договоры заключённые:
- под угрозами и физическим давлением;
- гражданами в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
- без согласия третьего лица, например, если жена продала квартиру без письменного согласия мужа; -ограниченно дееспособными людьми без разрешения официального опекуна;
- кабальным образом;
- детьми в возрасте до 14 до 18 лет без согласия официальных опекунов.
При обычных обстоятельствах, исковая давность по спорным сделкам составляет один год. Если к гражданину применяли угрозы, исковую давность начинают отсчитывать со дня прекращения угроз.