Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Льготный выкуп земельного участка после 01.07.2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.
Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Права правопреемников на выкуп земельного участка
Правопреемники тоже могут требовать льготного выкупа участка.
После установления разновидности правоотношения возникает вопрос о его субъектном составе, и в первую очередь, относится ли требующее выкупа лицо к лицам, имеющим на это законное право. В частности, это касается случаев, когда лицо, обратившееся за выкупом, является не первоначальным обладателем прав на землю, а приобрело право на недвижимое имущество и участок в порядке сингулярного правопреемства (по цепочке сделок).
Правовая действительность такова, что даже после вступления в силу ЗК РФ в 2001 году участники гражданского оборота осуществляли отчуждение объектов недвижимого имущества, зачастую не оформляя прав на землю.
Судебная практика выработала подход, согласно которому правопреемники, получившие недвижимое имущество как в ходе универсального правопреемства, так и в результате сингулярного (в результате сделок), обладают правами на применение льготного порядка, как и первоначальные правообладатели.
Конституционный суд РФ разъяснил, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (п. 3 определения от 01.10.2009 № 1129-О-О). Ограничительное толкование положения п. 1 ст. 2 Вводного закона привело бы к нарушению принципа равенства в отношении собственников недвижимого имущества, закрепленного в ст. 19 Конституции РФ.
Указанная правовая позиция также была изложена в постановлении Президиума ВАС РФот09.04.2009 №14649/08.
Что касается земельных участков, договоры аренды в отношении которых были заключены ввиду переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то необходимо руководствоваться следующим.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу данное лицо приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
То есть, если к лицу перешло право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендуемом земельном участке, к нему переходят и права предыдущего арендатора, в том числе на выкуп земельного участка в соответствии с льготным порядком.
Судебная практика также исходит из того, что нормы п. 2.2 ст. 3 Вводного закона не предусматривают ограничений в отношении лиц, которые не являлись непосредственными правообладателями постоянного (бессрочного) пользования указанными земельными участками, а приобрели право аренды в связи с покупкой объектов недвижимости по сделке или цепочке сделок.
Что такое выкупная стоимость земельного участка?
Выкупная стоимость земельного участка – это цена участка, которая устанавливается для процедуры возмездного перехода в собственность арендованного участка. В иных случаях предназначается для выкупа ЗУ органами местной власти у собственника, при изъятии земель в пользу государства или муниципалитета, для публичных нужд и иных видов деятельности федерального или регионального масштаба.
Называют ее также часто «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости» потому что высчитывается она именно из кадастровой стоимости ЗУ.
Пошаговый алгоритм выкупа земельных участков у муниципалитета
→ → → Текущая статья Купить землю, находящуюся в собственности у города или другого населенного пункта, имеет право любой гражданин России или юридическое лицо. Для нерезидентов РФ существуют определенные нюансы осуществления покупки.
Сегодня мы рассмотрим, как выкупить землю у администрации города или поселения иного юридического статуса физическими и юр.
лицами нашей страны. Первоочередное право покупки участка земли имеет тот гражданин или юридическое лицо, который в данный момент времени арендует надел.
Данная ситуация предусматривает 2 варианта:
- наличие на арендуемой территории сооружения, находящегося в собственности (статья 36 Земельного Кодекса РФ);
- долгосрочная аренда земли без возведенных на ней постоянных строений.
Если здание, построенное на арендуемой земле, принадлежит нескольким собственникам, то и выкупать участок можно лишь совместно (в долевую собственность).
Российским законодательством предусмотрено, что граждане, проживающие в данном населенном пункте, имеют право на бесплатное выделение земельного участка.
При нежелании тратить время на ожидание, гражданин может подать заявление на покупку желаемого надела. Порядок выкупа земельного участка у администрации зависит от того, каков юридический статус у этой земли.
Рассмотрим подробней два варианта: участок в аренде и участок свободен.
Арендатор земли, который построил на своем участке и юридически оформил какое-либо строение, может выкупить участок без проведения аукциона. Это осуществимо, если в договоре аренды не прописан пункт о невозможности покупки.
Отсутствие построек предусматривают проведение торгов. Процедура выкупа из аренды состоит из нескольких этапов. Для граждан выполнение каждого из них возможно через МФЦ (многофункциональный центр) того района, в котором находится арендуемый земельный участок.
- Этап 1 – выполнение межевания участка, если при заключении договора аренды этого не проводилось.
- Этап 2 – оформление недвижимости в собственность, если этого не сделано ранее.
Оформление подразумевает:
- получение тех.
Процент выкупа земельного участка от кадастровой стоимости
» Поэтому любое незначительное увеличение в плате дает значительный рост издержек бизнеса.
А это значит, что совет профессионала, данный вовремя, а еще лучше, заранее, может оказаться просто бесценным. О рисках и возможностях для собственников земли и недвижимости в 2023 году «Авант-Партнер» попросил рассказать председателя коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина .
Основная специализация компании «Юрпроект» – снижение платежей за землю и недвижимость.
Вернуться назад на Земельная собственность 2023С 1 января 2023 года поднимется стоимость выкупа земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.
Продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Здесь есть множество подводных камней и нюансов, которых можно избежать при знании правил и условий оформления. Алгоритм оформления арендованной земли в собственность предполагает первым делом визит в местный муниципальный орган власти.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.
Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:
если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;
если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.
Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.
В соответствии с нормами, указанными в статье 39.3 Земельного кодекса, устанавливаются случаи продажи различных земельных участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов как на торгах, так и без проведения таких мероприятий.
Без проведения торгов могут продаваться только земельные участки, которые предоставляются гражданам под строительство индивидуального жилья, а также ведение собственного подсобного, огороднического, садового или дачного хозяйства. Также без торгов приобрести участок могут граждане, которые собираются вести на его территории фермерскую деятельность.
Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков
В статье 39.18 говорится о том, что, если на протяжении тридцати дней с момента опубликования извещения заявления со стороны других граждан, желающих принять участие в процессе проведения аукциона, не поступят, уполномоченный орган имеет право на то, чтобы оформить договор купли-продажи с заинтересованным лицом, если нет необходимости в уточнении границ определенной территории. Также может принято решение о предоставлении участка гражданину в соответствии с нормами статьи 39.15 Земельного кодекса.
Статья 39.15. Предварительное согласование предоставления земельного участка
Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков гражданам для ИЖС
Таким образом, получение земельного участка без проведения торгов может быть только в том случае, если каких-либо других заявок на данную территорию не поступало или же заинтересованное лицо относится к льготной категории граждан.
Как говорилось выше, одним из ключевых отличий, которыми отличается приобретение земельного участка без проведения торгов, является стоимость. Цена приобретения земельного участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, может осуществляться по результатам аукциона или же в размере начальной цены.
В качестве начальной цены в соответствии с действующим законодательством устанавливается кадастровая или рыночная цена указанного объекта, предусмотренная соответствующими документами. Установка начальной цены на уровне кадастровой предусматривается исключительно в том случае, если проведение кадастровой оценки осуществлялось, как минимум, за пять лет до проведения аукциона.
Если осуществляется оформление договора купли-продажи указанной недвижимости без проведения торгов, то в таком случае стоимость недвижимости не может превышать кадастровую стоимость.