Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если бывший супруг не даёт согласие на продажу доли ребёнка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Когда опека может запретить проводить сделку?
В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:
- доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
- покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
- после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
- приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
- район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
- усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
✅ О чем говорит закон?
Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.
Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:
- Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
- Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
- Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
- Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
- Федеральный закон “Об опеке и попечительстве” № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
- Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.
Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.
✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ. Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:
| Положительные факторы | Отрицательные факторы |
|---|---|
| Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной) | Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке») |
| Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др. | Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи |
| Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок | Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов |
| Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль | Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности) |
| Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей | Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми |
Доля несовершеннолетнего в квартире
Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.
Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.
Справочно. Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.
Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.
Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Как добиться одобрения опеки
По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.
- Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
- При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
- В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.
Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире
«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко. – Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав. Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.
Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».
Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.
«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки. Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.
Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.
Какие документы принести в орган опеки
Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:
- Паспорта граждан, которые подают заявление.
- От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
- Свидетельства на рождение детей.
- Подтверждение регистрации брака или развода.
- Бумаги на продаваемое жилье.
- Бумаги на покупаемое жилье.
На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:
- подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
- доказательства технического состояния – планы, паспорта;
- основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
- справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
- подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технические разрешения и справки.
Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.
Если не владелец, а просто зарегистрирован
После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.
Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:
- выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
- не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
- не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.
Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.
Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.
Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.
Какие документы понадобятся?
Если в числе собственников есть дети или же люди, находящиеся под опекой, но заранее нужно позаботиться о том, чтобы получить от компетентного органа надлежащее разрешение. Если указанные лица только прописаны в квартире, разрешение не понадобится.
Если недвижимость приобреталась в период брака, следует позаботиться о том, чтобы оформить нотариальное согласие мужа или жены.
Основной документ – это договор, который подготовит юрист или нотариус, если сделка оформляется в его офисе. Обычно других документов не требуется. Документы, подтверждающие право собственности, тоже излишни. В настоящее время эти документы могут быть истребованы в порядке межведомственного взаимодействия. Иными словами, нотариус при оформлении сделки просто запросит всю необходимую информацию из Росреестра.
Наконец, еще одним обязательным документом будет считаться почтовое извещение, доказывающее факт отправки другим собственникам предложения о продаже. Оно не потребуется, если на руках есть письменные отказы от других владельцев жилья.