Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Какие документы потребуются для оценки?
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Как выбрать компанию для оценки
- Если вы отбираете компанию самостоятельно, разумно выглядит следующий алгоритм. Из того множества компаний, которые представлены на сайте банка (у Сбербанка, к примеру, этот список насчитывает порядка 90 фирм), отбираете штук 10-20.
- Затем мониторите их сайты, раздел цен, сроков и дополнительных услуг.
- При необходимости можно прозвонить и уже выбрать какое-либо одно.
При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:
- Срок выезда оценщика: 1-2 дня.
- Сроки готовности отчета: 3-5 дней.
- Стоимость. Может варьироваться. В мегаполисах начинается от 2-3 тысяч рублей.
Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать
-
Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.
-
Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.
-
Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.
Зачем необходима оценка квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией с целью установления реальной стоимости покупаемого жилья. Отчет об оценке квартиры для ипотеки является обязательным требованием ст. 8 Закона №135-ФЗ. Для покупателя жилья подобная услуга имеет свои преимущества. Она помогает избежать неприятной ситуации, когда продавец завышает цену по сравнению с рыночной, но банк при этом выдаст сумму, равную оценочной. В таком случае средств на покупку жилья может попросту не хватить. Однако не совсем понятно, для чего же делается оценка квартиры при ипотеке для банка? А необходима она для снижения рисков, поскольку спорные моменты по объекту залога могут возникнуть всегда, даже после того, как кредит будет оформлен.
Если заглянуть в действующее законодательство, чтобы узнать, нужна ли оценка квартиры при продаже, ответ найти сложно, но можно. Существуют четкие указания, согласно которым при заключении сделки купли-продажи можно не проводить независимую оценку этого объекта недвижимости.
Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Да, клиенту банковского учреждения придется воспользоваться услугами оценщиков. Потому что никто не выделит деньги на приобретение квартиры без установления ее рыночной, а также иногда и ликвидационной стоимости. И очень важно, что
оценщика можно выбрать только из списка, предложенного банком. Иначе отчет никто не примет, а человеку будет необходимо снова заказывать оценку и платить за нее.
В любом случае, даже если оценка является необязательной, лучше определить рыночную стоимость квартиры с помощью профессионалов. Это позволяет быстрее реализовать недвижимость, защитить права и покупателя, и продавца.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:
Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?
Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.
Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.
Что хочет узнать банк?
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Оценка недвижимости для ипотеки
Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.
Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.
На основании экспертного вывода банк принимает решение о размере выдаваемой ипотеки.
Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.
В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.
Стоимость услуги зависит не только от уровня квалификации специалиста, но и от некоторых других факторов:
- местоположение квартиры. Одно дело, если квартира расположена в городе, и совсем другое, если оценщику нужно будет ехать в какую-то отдаленную деревню;
- срочность. Чем быстрее заемщику нужно получить вывод эксперта, тем дороже будет стоимость услуги.
Кто оплачивает оценку квартиры?
Банки предлагают заёмщику перечень компаний, выполняющих данную процедуру и сотрудничающих с ними. Но есть риск, что такие конторы будут действовать в интересах кредитора и намеренно занижать итоговую стоимость объекта оценки, что скажется на уменьшении конечной суммы кредита и невозможности приобретения желаемой квартиры.
Если же заёмщик опасается такого развития событий, то есть вариант воспользоваться услугами сторонней оценочной фирмы, которая составит отчёт о стоимости непредвзято. Впрочем, далеко не факт, что банк примет такую оценку. Тут остаётся либо сразу обсуждать эту возможность с кредитором, либо узнавать в интересующей компании, принимаются ли их оценочные отчёты в определённом банке (как правило, такая информация содержится на сайтах солидных организаций).
Одновременно с этим возникает и такой вопрос: «Кто платит за оценку квартиры при ипотеке»? Платить будет тот, кто заинтересован в получении ипотеки и покупке жилья, т. е. клиент, обратившийся в банк за ссудой. Все финансовые вопросы, касающиеся проведения процедуры по оценке в ходе оформления ипотечного договора, возлагаются на заёмщика.
Оценка квартиры для ипотеки – все что нужно знать о процедуре
Те, кто всерьез заинтересовался этим вопросом, легко найдет информацию, касаемо того, какие нужны документы для оформления ипотеки.
каким должен быть минимальный ежемесячный доход, в какой срок оформляется ипотечный заем для покупки квартиры.
Меж тем, мало кто уделяет должное внимание такому важному этапу в процессе оформления кредита, как оценка квартиры для ипотеки.
В сегодняшней статье мы постараемся максимально прозрачно осветить данный вопрос, чтобы вы подошли к сбору пакета документов для получения ипотеки на квартиру во всеоружии.
Вы узнаете, кто и как проводит данную процедуру, зачем она нужна, какие документы нужны для независимой оценки, и сколько будет стоить независимая оценка недвижимого имущества.